“金九銀十”是房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季，但今年卻不似往常那般火熱。國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，9月份，70個大中城市商品住宅銷售價格環(huán)比總體呈略降態(tài)勢，同比漲幅持續(xù)回落。其中，二手房房價降幅更為明顯。整體來看，各線城市二手房房價環(huán)比均為負增長，同比漲幅收窄。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，去年7月以來，房地產(chǎn)調(diào)控逐步升級，前期出臺的“三線四檔”融資管理規(guī)則、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策逐步顯效，各地調(diào)控措施也不斷加碼。政策累積效應(yīng)下，9月樓市走向或預(yù)示房地產(chǎn)市場正在進入降溫軌道。

52城二手房房價環(huán)比下跌

9月份，各線城市房地產(chǎn)市場降溫。從環(huán)比來看，各線城市新建商品住宅銷售價格漲幅收窄，其中，一二線城市由上漲轉(zhuǎn)為持平，三線城市更是轉(zhuǎn)為下降0.2%;二手住宅銷售價格則全部為負增長，一二三線城市分別為-0.4%、-0.1%、-0.2%。從同比來看，各線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格雖未出現(xiàn)負增長，但同比漲幅持續(xù)回落。

據(jù)梳理，70個大中城市中，新房和二手房價格上漲的城市數(shù)量減少，下跌的城市增多。9月份，新房房價環(huán)比上漲的城市為27個，環(huán)比下跌城市為36個，持平城市7個，下跌城市較8月份明顯增多。其中，湛江和瀘州新房房價降幅達到1%。同期，二手房房價環(huán)比上漲的城市僅為17個，環(huán)比下跌城市達到52個，持平城市為1個。其中，牡丹江二手房房價降幅為0.8%，哈爾濱降幅為0.7%。

“房價上漲城市數(shù)量連續(xù)下降。從房價上漲趨勢看，在3-4月出現(xiàn)頂峰后，二季度以來房價漲幅不斷收窄。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，尤其是9月份二手房房價環(huán)比下跌城市多達52個，具有一定信號作用。

房企加快回籠資金

樓市降溫不只體現(xiàn)在房價上，還表現(xiàn)在房地產(chǎn)銷售面積、土地市場成交等多個方面。

今年1至9月，商品房銷售面積同比增長11.3%，兩年平均增長4.6%;商品房銷售額增長16.6%，兩年平均增長10.0%。王青表示，9月商品房銷售面積和銷售額同比增速均為兩位數(shù)負增長，連續(xù)3個月處于負增長狀態(tài)，且兩年平均增速也均下降。“這說明當前銷售端增速下行并非基數(shù)原因，而是樓市確實在降溫，并正向投資端傳導。”王青說。

另外，1至9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資112568億元，同比增長8.8%，兩年平均增長7.2%，分別比上月下滑2.1個和0.5個百分點。據(jù)市場機構(gòu)測算，9月當月房地產(chǎn)投資同比下降3.5%，增速較上月下滑3.8個百分點。

“近幾個月來，房地產(chǎn)投資最大的特點就是房企不斷加快竣工，以此回籠資金。同時減少開發(fā)和投資(新開工和拿地)，壓降資金支出，通過開源節(jié)流的方式來緩解資金鏈壓力。”紅塔證券研究所所長李奇霖表示。

數(shù)據(jù)顯示，近期房企拿地勢頭減弱。1至9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積13730萬平方米，同比下降8.5%。

調(diào)控措施逐步顯效

樓市降溫與嚴調(diào)控舉措有關(guān)。據(jù)統(tǒng)計，今年以來，全國房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)超過500次，尤其是近幾個月，針對二手房調(diào)控成為主要方向，多個城市發(fā)布二手房成交參考價機制，效果逐步顯現(xiàn)。據(jù)悉，9月份，多地二手房成交量顯著下跌，其中，深圳、北京、上海成交套數(shù)約分別環(huán)比下降13.6%、21%、40%。

可以看到的是，自“三線四檔”融資管理規(guī)則、房地產(chǎn)貸款集中度管理制度等房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理政策實施以來，房地產(chǎn)長效機制進一步落實。同時，針對經(jīng)營貸違規(guī)流入房地產(chǎn)市場等違規(guī)亂象，相關(guān)部門下大力氣整治，重拳出擊滅“虛火”。這些舉措無疑都是市場回歸規(guī)范和理性的重要因素。

近期，包括哈爾濱、張家口、菏澤、昆明、沈陽在內(nèi)的十余個城市紛紛發(fā)布通知，要求保持商品房價格穩(wěn)定性。對此，李奇霖表示，在“因城施策”的背景下，一些壓力比較大的城市可能邊際調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，但“房住不炒”的政策總基調(diào)并沒有改變。監(jiān)管部門已經(jīng)在多個場合表示要堅持“房住不炒”定位，堅持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，加快建立房地產(chǎn)長效機制等。

來源:金融時報-中國金融新聞網(wǎng)

圖片來源：找項目網(wǎng)