2021年9月份召開的中國人民銀行貨幣政策委員會2021年第三季度例會明確提出“兩個維護”;在10月召開的2021金融街論壇年會上，中共中央政治局委員、國務院副總理劉鶴表示，房地產合理資金需求正在得到滿足;人民銀行副行長潘功勝曾表示，對于房地產市場，金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正。中央和金融管理部門在近期的集中表態，被看作是對房地產融資政策的進一步明晰，房地產信貸政策環境將會有一定程度的改善。

自去年重點房企融資管理“三道紅線”和金融機構房地產貸款集中度上限制度明確后，房地產行業降杠桿效果已然顯現。根據央行發布的2021年三季度金融機構貸款投向統計報告，三季度末，人民幣房地產貸款余額同比增長7.6%，低于各項貸款增速4.3個百分點，較上季末增速繼續回落;今年前三季度的房地產貸款增量占比，比上年全年水平低7.3個百分點。進一步細分看，今年前三季度，房地產開發貸款余額同比增長僅為0.02%，個人住房貸款余額增速比上季末降低1.7個百分點。過去一段時間，由于過多資金追逐房地產行業，以及房地產企業為維持資金周轉和規模排名持續加杠桿，造成了實體經濟過度依賴房地產市場和地方土地財政等問題，而“三道紅線”這一將房地產企業財務結構與有息負債規模增速上限關聯起來的管理制度，有利于引導房地產行業和金融部門合力消化存量資產，并形成與地方經濟發展和人口流動趨勢相匹配的房地產開發速度，這對于我國長期以來的房地產行業運行邏輯有改善作用。

但具體落實中確實出現了局部的偏差。人民銀行金融市場司司長鄒瀾在第三季度金融統計數據新聞發布會上表示，金融機構對房地產行業風險偏好出現一致性收縮行為在現階段是正常的市場現象;不過，部分金融機構對于試點房企融資管理規則存在一些誤解，對要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增誤解為銀行不得新發放開發貸款，造成一些房企資金鏈緊繃。此外了解到，少數城市“一刀切”地延長了按揭貸款投放周期，導致居民首套房或改善型住房等合理需求無法得到滿足。

我國一直堅持“房住不炒”定位和“三穩”即穩地價、穩房價、穩預期的房地產調控總基調。事實上，無論從優化房地產企業融資結構還是從理順房地產行業運行邏輯看，房地產行業整體的平穩發展、企業融資結構的平穩改善和居民合理居住需求的滿足，都是必不可少的條件。

從房企融資結構看，根據中房智庫去年的分析結果，我國房地產開發企業到位資金中自籌資金、定金及預付款分別占到了總額的三分之一，國內借貸和個人按揭貸款平分剩余的三分之一。在目前的管理制度下，過高的杠桿率會影響房地產企業的融資效率;但行業過快降杠桿而引發的部分企業評級下降和房地產產業鏈資金慣性的打破，也會影響企業自籌資金的能力。因此要保持房地產行業流動性相對充裕，在去庫存的基礎上，金融部門和房地產行業需要對國內借貸和自籌資金占比進行有序調節，防止金融風險偏好的過度收縮影響行業發展。從住戶角度看，合理住房需求的滿足關乎民生。由于房地產在我國居民財富中占比較高，房地產價格預期也左右著居民的消費預期，進而影響總體經濟發展。因此，信貸政策傳導機制需要進一步完善，金融管理部門近期的引導也可以被看作是對“房住不炒”定位和“三穩”調控基調的進一步貫徹。

據了解，人民銀行近期在各地已對準確把握房地產金融審慎管理政策要求、穩健開展房地產貸款業務和保持房地產信貸平穩有序投放等內容進行了傳達，部分地區人民銀行分支行開始根據當地情況進行窗口指導。以目前的情況來看，更多機構的房地產信貸調整在總量控制情況下進行跨區域調節。招商銀行風險管理部總經理厲明東就在該行三季度業績交流會上表示，在房地產開發貸的投向上，該行強調項目的自償性，并且嚴格對房地產開發貸款進行封閉管理;在開發貸項目選擇上，該行集中在一二線城市的剛需和改善型住宅，在積極滿足剛需住房融資需求的同時，保持整個項目自償現金流的穩定。平安銀行相關負責人表示，該行會重點選擇人口凈流入、有產業支撐力比較強的城市，項目重點選擇有區位優勢，尤其是銷售前景好、計劃周期短的項目。房地產信貸政策環境改善后是否能促進房地產行業穩健發展，后續政策和細則的制定以及在各地的落實也是關鍵因素。

從中長期看，房地產調控的大方向不會發生改變。隨著房地產市場從增量開發轉向存量運營，在現有監管制度下，房地產行業資金也會更多流向有產業支撐和吸引人口流動優勢的地區。未來，金融資源投向房地產行業的占比有望進一步降低，將更多讓位于對制造業、技術創新、鄉村振興等領域的支持。

來源:金融時報

圖片來源：找項目網