近期，個(gè)別大型房企風(fēng)險(xiǎn)暴露引發(fā)市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)融資狀況的高度關(guān)注，金融管理部門相繼表態(tài)支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資。事實(shí)上，通過(guò)梳理發(fā)現(xiàn)，不論是從新增債務(wù)融資情況還是存量債務(wù)表現(xiàn)來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)中長(zhǎng)期正常融資功能均未受到影響，境內(nèi)房企在銀行間和交易所債券市場(chǎng)的融資渠道均保持暢通有序。

“在‘房住不炒’和‘三穩(wěn)’政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況穩(wěn)健，國(guó)內(nèi)房企債券融資渠道保持穩(wěn)定、暢通。”光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華表示。近期，金融管理部門及時(shí)對(duì)部分金融機(jī)構(gòu)房貸政策執(zhí)行過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題糾偏，房企資金回籠加快，融資環(huán)境改善，市場(chǎng)信用風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂將逐步緩解，在政策促進(jìn)下，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

房企加快債市融資

近期，在金融管理部門的預(yù)期引導(dǎo)下，房企融資行為正逐步恢復(fù)正常。Wind數(shù)據(jù)顯示，11月，房企境內(nèi)外債券發(fā)行規(guī)模473億元，環(huán)比增長(zhǎng)55.6%，其中，境內(nèi)債發(fā)行規(guī)模457億元，環(huán)比增長(zhǎng)125%。

11月9日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“交易商協(xié)會(huì)”)召開(kāi)房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)，此后，招商蛇口、保利發(fā)展、碧桂園等多家房企相繼在銀行間市場(chǎng)注冊(cè)發(fā)行債務(wù)融資工具。目前，交易商協(xié)會(huì)已受理碧桂園、龍湖、中海發(fā)展等房企的中期票據(jù)注冊(cè)申請(qǐng)，據(jù)悉，上述房企募集資金用途均為償還金融機(jī)構(gòu)貸款。

周茂華表示，房企通過(guò)再融資方式償還到期債務(wù)，以確保房企現(xiàn)金流安全。一方面，從Wind數(shù)據(jù)看，11月、12月房地產(chǎn)到期債務(wù)償還金額分別達(dá)3.9萬(wàn)億元、3.5萬(wàn)億元的較高水平，反映出部分房企存在較大償債壓力;另一方面，近期國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒回暖，部分企業(yè)抓住有利時(shí)機(jī)發(fā)債。

“11月10日以來(lái)，多家國(guó)有房企密集宣布銀行間債務(wù)工具發(fā)行計(jì)劃，且融資審批速度較快，房企債券融資出現(xiàn)邊際改善的積極信號(hào)。”申萬(wàn)宏源債券首席分析師孟祥娟表示。

同時(shí)，房企在交易所債券市場(chǎng)融資情況也已走出低谷。11月以來(lái)，保利發(fā)展、陸家嘴股份、中國(guó)金茂等企業(yè)相繼在交易所市場(chǎng)發(fā)行供應(yīng)鏈ABS、CMBS等產(chǎn)品。12月3日，民營(yíng)房企龍光控股表示，其面向?qū)I(yè)投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券獲上交所備案通過(guò)，擬于近期發(fā)行不超過(guò)7.1億元公司債券。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，在未來(lái)兩個(gè)月內(nèi)，包括碧桂園、新希望、金地集團(tuán)等在內(nèi)的多家房企將啟動(dòng)供應(yīng)鏈ABS等資產(chǎn)支持類證券化產(chǎn)品的發(fā)行工作。

“近期，國(guó)內(nèi)多家房企在銀行間和交易所市場(chǎng)開(kāi)展債務(wù)融資，是房地產(chǎn)融資回歸正常化的一種表現(xiàn)，向市場(chǎng)釋放積極正面信號(hào)。”光大證券研究所所長(zhǎng)助理、金融業(yè)首席分析師王一峰在接受采訪時(shí)表示，優(yōu)質(zhì)企業(yè)在公開(kāi)債券市場(chǎng)上的成功發(fā)行，將較大力度提升投資人的信心水平。

市場(chǎng)預(yù)期趨穩(wěn)

一年多以來(lái)，在“房住不炒”基調(diào)下，針對(duì)重點(diǎn)房企實(shí)施資金監(jiān)測(cè)和融資管理的“三線四檔”規(guī)則，使得我國(guó)房企降杠桿、降負(fù)債成效逐步顯現(xiàn)。央行發(fā)布的《2021年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》顯示，目前，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)總體可控，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的整體態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。

此外，綜合各相關(guān)部門回應(yīng)看，恒大問(wèn)題屬個(gè)案風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)和金融市場(chǎng)沖擊均十分有限。人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就恒大問(wèn)題答問(wèn)時(shí)表示，短期個(gè)別房企出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，不會(huì)影響中長(zhǎng)期市場(chǎng)的正常融資功能。近期，境內(nèi)房地產(chǎn)銷售、購(gòu)地、融資等行為已逐步回歸常態(tài)，一些中資房企開(kāi)始回購(gòu)境外債券，部分投資人也開(kāi)始買入中資房企美元債券。

證監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人也表示，當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)總體保持健康發(fā)展，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)堅(jiān)守主業(yè)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健。交易所債券市場(chǎng)違約率保持在1%左右的較低水平，涉房上市公司、債券發(fā)行人經(jīng)營(yíng)財(cái)務(wù)指標(biāo)總體健康，恒大集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)事件對(duì)資本市場(chǎng)穩(wěn)定運(yùn)行的外溢影響可控。

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，監(jiān)管部門積極回應(yīng)，在維護(hù)各方合法權(quán)益的同時(shí)，也降低了行業(yè)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，有效穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

王一峰表示，房企合理合規(guī)的融資需求得到滿足，房企在銷售、拿地等方面也逐漸恢復(fù)常態(tài)，市場(chǎng)信心也有所恢復(fù)，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)偏好下降所造成的流動(dòng)性擠壓有所減弱，從而有助于房企現(xiàn)金流穩(wěn)定，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。

周茂華表示，預(yù)計(jì)相關(guān)部門將遵循市場(chǎng)化、法治化原則，督促相關(guān)企業(yè)穩(wěn)妥處置債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，切實(shí)保護(hù)投資者合法權(quán)益，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

12月6日，中央政治局會(huì)議提出，“推進(jìn)保障性住房建設(shè)，支持商品房市場(chǎng)更好滿足購(gòu)房者的合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)。”光大證券董事總經(jīng)理、首席宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)家高瑞東團(tuán)隊(duì)發(fā)布研報(bào)稱，一方面，會(huì)議肯定了要滿足購(gòu)房者的合理住房需求;另一方面，會(huì)議提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)，也肯定了房地產(chǎn)行業(yè)作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)，對(duì)于上下游產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng)效用。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)健康、平穩(wěn)、有序發(fā)展態(tài)勢(shì)不會(huì)改變。“從基本面上看，國(guó)民經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持恢復(fù)態(tài)勢(shì)，主要宏觀指標(biāo)處于合理區(qū)間。從流動(dòng)性上看，貨幣市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，社融合理增長(zhǎng)。” 光大證券固收首席分析師張旭表示，這些都為解決房地產(chǎn)企業(yè)融資問(wèn)題創(chuàng)造了良好的條件。

在銀河證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師王秋蘅看來(lái)，房企流動(dòng)性緊張局面將得到緩解，整體信用恢復(fù)后，拿地、開(kāi)工、銷售、交付等一系列活動(dòng)將得到良性循環(huán)。同時(shí)，行業(yè)出清并未結(jié)束，房企之間的并購(gòu)活動(dòng)將增多，行業(yè)優(yōu)勝劣汰進(jìn)一步加速，行業(yè)信用格局的重塑也是另一種良性循環(huán)。

王一峰表示，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將持續(xù)健康發(fā)展，具體表現(xiàn)為，合理合規(guī)的融資需求將得到保障，預(yù)計(jì)按揭貸款將維持量增價(jià)降，從而促進(jìn)銷售端逐步企穩(wěn);直接融資體系進(jìn)一步恢復(fù);房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)融資事件或?qū)⒃黾樱龠M(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰。

值得一提的是，有專家表示，房地產(chǎn)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，必然要求房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式更加透明、合規(guī)，建議適度拓寬房企融資渠道，盡快探索設(shè)立房地產(chǎn)公募REITs產(chǎn)品，給優(yōu)質(zhì)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供更多的融資工具，盤活現(xiàn)有房企資產(chǎn)的存量?jī)r(jià)值。

來(lái)源:金融時(shí)報(bào)-中國(guó)金融新聞網(wǎng)

圖片來(lái)源：找項(xiàng)目網(wǎng)