步入業(yè)績(jī)收獲期，迎來(lái)報(bào)表最好時(shí)光：2015 年至今，政策持續(xù)扶持疊加利率下行，地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)復(fù)蘇趨勢(shì)，1-7 月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比增長(zhǎng)26.4%，銷(xiāo)售金額同比增長(zhǎng)39.8%。伴隨銷(xiāo)量回升，開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)負(fù)債表逐步修復(fù)，利潤(rùn)表回升，現(xiàn)金流量表明顯好轉(zhuǎn)。上半年行業(yè)整體營(yíng)收同比增長(zhǎng)39.5%，歸母凈利潤(rùn)增長(zhǎng)18.1%，較2015 年全年分別提高31.5 個(gè)和14.9 個(gè)百分點(diǎn)。其中扣非后凈利潤(rùn)更是同比增長(zhǎng)36%。

內(nèi)控費(fèi)用，外謀變革。上半年板塊整體毛利率27.5%，較2015 年同期下降1.4 個(gè)百分點(diǎn)，較2015 年全年下降1.1 個(gè)百分點(diǎn)。考慮到2015年至2016 年上半年房?jī)r(jià)大幅上漲，預(yù)計(jì)短期主流房企毛利率有望小幅回升，但中長(zhǎng)期來(lái)看，由于地價(jià)上漲幅度大于房?jī)r(jià)上漲幅度，疊加人力成本上升，開(kāi)發(fā)商結(jié)算毛利率仍面臨下調(diào)壓力。為應(yīng)對(duì)毛利率下滑，開(kāi)發(fā)商一方面著力內(nèi)控費(fèi)用率，上半年三費(fèi)占比同比下降1.2 個(gè)百分點(diǎn)至9.04%，另外積極轉(zhuǎn)型進(jìn)行多元化業(yè)務(wù)以改善利潤(rùn)結(jié)構(gòu)。

銷(xiāo)售靚舉，去化創(chuàng)新低:上半年上市房企銷(xiāo)售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金為8599.9 億元，同比增長(zhǎng)51.8%，較2015 年全年增速提升34.6 個(gè)百分點(diǎn)，高于全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)42.1%的表現(xiàn)。TOP10 市占率由2015 年末的11.3%提升至12.9%。龍頭房企依靠強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力和靈活的戰(zhàn)略布局，持續(xù)擴(kuò)大市場(chǎng)份額。銷(xiāo)售爆發(fā)背景下，上市房企整體去化周期由2015 年末的3.1 年下降到1.98 年，創(chuàng)2009 年以來(lái)新低。

投資擴(kuò)張，杠桿收縮。開(kāi)工提速疊加地價(jià)高企下的被動(dòng)補(bǔ)庫(kù)存導(dǎo)致上半年房企現(xiàn)金流支出大幅增加，上半年上市房企整體購(gòu)買(mǎi)商品、接受勞務(wù)支付現(xiàn)金5944.8 億元，同比上升29.3%，較2015 年全年增速提升30個(gè)百分點(diǎn)。從龍頭房企新開(kāi)工增速來(lái)看，萬(wàn)科、保利、金地上半年新開(kāi)工同比分別增長(zhǎng)64.6%、26.9%和21.9%，金地更是上調(diào)全年開(kāi)工目標(biāo)。截止上半年末，板塊剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為53.3%，較上年末略降2.8 個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率為96.2%，較上年末下降2.1 個(gè)百分點(diǎn)。

持續(xù)看好下半年板塊配置價(jià)值：近期部分二線(xiàn)城市收緊限購(gòu)或限貸政策，依舊維持中期策略觀點(diǎn)，庫(kù)存分化決定量?jī)r(jià)分化、政策分化，后續(xù)不排除個(gè)別熱點(diǎn)城市政策進(jìn)一步收緊，但考慮大多數(shù)城市去庫(kù)存壓力依舊較大，因城施策仍將是主基調(diào)。弱市震蕩行情下，持續(xù)看好下半年板塊配置價(jià)值：1)8 月重點(diǎn)城市成交同比漲幅較7 月擴(kuò)大7 個(gè)百分點(diǎn)，即使增速下行不改全年銷(xiāo)量創(chuàng)新高;2)上半年凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)18.1%，2016-2017 年行業(yè)業(yè)績(jī)高增長(zhǎng)確定;3)板塊與剔除金融板塊全部A 股PE 比值為47.8%，低于2013 年末(49.2%)，處于歷史低位;4)短期調(diào)整后，部分個(gè)股股息率優(yōu)勢(shì)再次凸顯。廸議關(guān)注：1)擁有獨(dú)特資源稟賦、折價(jià)高的招商蛇口、中洲等;2)高股息率的首開(kāi)、金融街、保利、金地;3)具備安全邊際的轉(zhuǎn)型個(gè)股廣宇、宋都等;4)央企改革標(biāo)的南國(guó)、華僑城等;5)員工持股倒掛或股權(quán)激勵(lì)解禁的泰禾、皇廷、新湖中寶等。

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