從近期官方的表態(tài)來看，官方已經(jīng)強(qiáng)調(diào)防范資產(chǎn)泡沫的繼續(xù)放大，抑制投資投機(jī)，證監(jiān)會也收緊了上市房企的再融資，不允許通過再融資拿地，國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號，南京、合肥等地也陸續(xù)出臺了“控地王”相關(guān)收緊政策，比如各大熱點(diǎn)城市紛紛承諾增加土地供應(yīng)，南京土拍熔斷政策仍將繼續(xù)，土地出讓首付升至60%，合肥土地出讓首付升至50%。

但是，土地供應(yīng)增加的量仍然沒有實(shí)質(zhì)性改善供不應(yīng)求的市場關(guān)系，基于供應(yīng)有限的市場背景下以提升土地出讓金首付比例為主要特征的措施所產(chǎn)生的抑制“地王”的效果微不足道，尤其是對于京滬深等一線城市、蘇州、南京、鄭州、合肥、杭州、武漢等二線城市而言，由于房企拿地場外配資“加杠桿”拿地方式的存在，導(dǎo)致部分房企拿地較為激進(jìn)，這時(shí)很難改變“地王”頻現(xiàn)、地價(jià)超房價(jià)“面粉貴過面包”的怪相。

由此可見，在土地供應(yīng)量有限的市場背景下，對于“地王”現(xiàn)象而言，僅僅靠提高土地出讓金首付比例就可以減少地王現(xiàn)象嗎?顯然示不可行的。同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，房企通過場外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，助推房企的拿地激情，尤其是在市場火熱的一二線核心城市，房企不斷制造“地王”更是離不開場外配資。同時(shí)，這樣的方式拿地也留給市場更多的風(fēng)險(xiǎn)，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整的階段時(shí)，整個(gè)市場有可能會出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項(xiàng)目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)極有可能會爆發(fā)。

首先，從提升土地出讓金首付比例的角度來看，表面上來看，對于拿地企業(yè)來講首付比例提升了，拿地門檻比之前提升了，但是，這并不構(gòu)成房企拿地的土地出讓金首付比例的實(shí)質(zhì)性的提高。從當(dāng)前熱點(diǎn)城市房企拿地來看，房企拿地首付配資的現(xiàn)象越來越多，比如，政府規(guī)定土地出讓金的首付款必須50% ，那么，對于開發(fā)商來講只要首付25%，通過金融機(jī)構(gòu)場外配資25% 或者更多比例“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至制造“地王”。

從房企的角度來看，通過場外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，尤其是制造“地王”，一是占用自有資金比例少了，還可以利用自有資金拿更多的地或用作其他支配，另外一方面，市場一旦有風(fēng)險(xiǎn)，因?yàn)榉科笫峭ㄟ^場外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，最糟糕的方式就是說放棄該“地王”的權(quán)益，“地王”的權(quán)益根據(jù)配資的約定歸屬金融機(jī)構(gòu)，把“地王”的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給配資的金融機(jī)構(gòu)。

同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，從當(dāng)前土地市場特征來看，上述熱點(diǎn)城市“地王”頻出，并且上述熱點(diǎn)城市“地王”現(xiàn)象已與往年不同，往年一般是一個(gè)城市出一個(gè)“地王”或少數(shù)幾個(gè)“地王”，一旦市場遇到調(diào)整，那么這幾個(gè)“地王”或許會存在操盤的風(fēng)險(xiǎn)，最糟的結(jié)果就是項(xiàng)目降價(jià)銷售或股權(quán)轉(zhuǎn)讓，整個(gè)市場風(fēng)險(xiǎn)被控制在局部范圍內(nèi)，還不至于是整個(gè)市場的。而現(xiàn)在像北上廣深一線城市、合肥、蘇州、南京、廈門等核心熱點(diǎn)二線城市，一旦有住宅類用地出讓便是“地王”，即使郊區(qū)的住宅類用地也是被高溢價(jià)拍出，那么，這也就意味著市場風(fēng)險(xiǎn)不是單個(gè)項(xiàng)目的，而是整個(gè)市場的，一旦有風(fēng)險(xiǎn)就是系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

再加上房企越來越多通過金融機(jī)構(gòu)場外配資 “加杠桿”方式進(jìn)行拿地，甚至制造“地王”，從預(yù)期影響來看，隨著政策面的收緊與市場調(diào)整期的到來，在上述熱點(diǎn)城市制造“地王”的風(fēng)險(xiǎn)會增加，一旦這樣的風(fēng)險(xiǎn)到來，風(fēng)險(xiǎn)就不僅僅會波及房企自身，還會波及金融機(jī)構(gòu)，甚至金融機(jī)構(gòu)背后的個(gè)人投資者。因此，對于當(dāng)前這幾個(gè)熱點(diǎn)城市來講，一旦樓市進(jìn)入調(diào)整的階段時(shí)，整個(gè)市場有可能會出現(xiàn)跌聲一片，批量的“地王”項(xiàng)目有可能因此而陷入困局，系統(tǒng)性的金融風(fēng)險(xiǎn)極有可能會爆發(fā)。

因此，對于上述熱點(diǎn)城市樓市來講，不僅僅需要通過提高首付比例，降杠桿控制“地王”帶來的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，更需要對于房企拿地場外配資進(jìn)行監(jiān)管。只有對于房企場外配資拿地的形式進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管，才能夠真正影響到房企的資金鏈，提高土地出讓金首付比例才會有真正的調(diào)控意義。

另外，在具體操作上，監(jiān)管部門可以借鑒上海叫停首付貸的做法，也可以對于房企拿地的項(xiàng)目公司主體的賬戶進(jìn)行監(jiān)管，如果在拿地前后1-3個(gè)月左右時(shí)間出現(xiàn)機(jī)構(gòu)資金的注入，那么，就可以鑒定該公司存在拿地場外配資的嫌疑，據(jù)此可以進(jìn)一步審查，如果核查為事實(shí)，那么，可以對該項(xiàng)目公司及母公司進(jìn)行處罰或?qū)⑵浔敬涡庞昧腥肴谫Y的評級考量因素，這樣，房企再考慮拿地場外配資時(shí)就會謹(jǐn)慎的多。屆時(shí)，沒有了場外配資，房企就沒有辦法通過金融機(jī)構(gòu)場外配資“加杠桿”方式進(jìn)行拿地，再想制造“地王”的時(shí)也會謹(jǐn)慎許多，或許通過這樣的“禁令”打掉“地王”場外配資，至少可以減少一半的“地王”誕生，起碼土地市場不會那么熱，不會處處是“地王”了。

圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)