中信證券分析師陳聰在兩個(gè)月前路演時(shí)，就曾預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)不斷出現(xiàn)地產(chǎn)公司之間的并購(gòu)。陳聰認(rèn)為，比起買地，買公司更為劃算。

　　9月18日晚間，融創(chuàng)中國(guó)宣布，以總代價(jià)約137.88億元，擬收購(gòu)聯(lián)想控股41間目標(biāo)公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)，該等目標(biāo)公司主要擁有42個(gè)物業(yè)項(xiàng)目權(quán)益。這是一筆在外界看來(lái)非常劃算的生意。按實(shí)有建筑面積靜態(tài)計(jì)算，每平方米單價(jià)只合1890元。

　　9月21日，融創(chuàng)中國(guó)再披露，公司間接全資附屬公司聚金物業(yè)認(rèn)購(gòu)金科地產(chǎn)非公開發(fā)行股票，占金科地產(chǎn)擴(kuò)大后已發(fā)行股份總額約16.96%，認(rèn)購(gòu)價(jià)為每股人民幣4.41元，總代價(jià)約40億元。至此，融創(chuàng)中國(guó)成為金科第二大股東。

　　陳聰認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)很有必要引入“重置價(jià)值”的概念，也就是NAV。所謂“重置價(jià)值”，是指公司現(xiàn)有資產(chǎn)，如果在公開市場(chǎng)上重新獲取，可能付出的成本。目前看來(lái)，資本市場(chǎng)計(jì)算的NAV和重置價(jià)值往往有較大差異，招拍掛市場(chǎng)的成交價(jià)格，通常遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)根據(jù)目前房?jī)r(jià)測(cè)算的企業(yè)開發(fā)用地真實(shí)價(jià)值。

　　并購(gòu)的機(jī)遇

　　陳聰?shù)呐袛嗍牵?ldquo;買地不如買地產(chǎn)股”。他的邏輯是，歷史上，地王出現(xiàn)往往引發(fā)市場(chǎng)對(duì)調(diào)控加碼和企業(yè)成本失控的擔(dān)心，地產(chǎn)企業(yè)估值可能下行。但是由于存在地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)定價(jià)泡沫的問(wèn)題，存在有產(chǎn)業(yè)背景的增量資金，地王的出現(xiàn)反而可能是擁有存量資源的地產(chǎn)企業(yè)價(jià)值重估的機(jī)會(huì)。

　　陳聰表示，“地王不斷給地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)增添風(fēng)險(xiǎn)，土地市場(chǎng)和地產(chǎn)債市場(chǎng)的泡沫遠(yuǎn)大于地產(chǎn)股可能存在的泡沫，從而擠壓一些有產(chǎn)業(yè)背景的資金考慮投資地產(chǎn)股。具備產(chǎn)業(yè)背景的增量資金，并不一定是說(shuō)開發(fā)企業(yè)的資金，而是說(shuō)以前習(xí)慣于投身地產(chǎn)相關(guān)資產(chǎn)，如尋求購(gòu)買地產(chǎn)企業(yè)非標(biāo)準(zhǔn)化融資產(chǎn)品，尋求為地產(chǎn)企業(yè)拿地提供支持的資金。當(dāng)這些資金越來(lái)越覺得不能忍受日益高漲的地價(jià)，也不能忍受回報(bào)率越來(lái)越低的固定收益產(chǎn)品時(shí)，地產(chǎn)企業(yè)的股票就成了其可能的出路。”

　　以恒大為例。8月1日，嘉凱城發(fā)布公告稱，股東協(xié)議轉(zhuǎn)讓公司部分股份已完成過(guò)戶登記，恒大正式成為嘉凱城控股股東，持股比例達(dá)52.78%，許家印成為嘉凱城實(shí)際控制人。恒大近期還在接連舉牌廊坊發(fā)展。

　　8月7日晚間，恒大宣布完成對(duì)廊坊發(fā)展的第三次舉牌，持股比例達(dá)到15%，超過(guò)持股13.34%的廊坊市投資控股集團(tuán)有限公司(即“廊坊控股”)躍居第一大股東。而就在恒大第三次舉牌之前，廊坊控股提出修改公司章程的提案，并于8月10日提交第二次臨時(shí)股東大會(huì)審議，目的是約束大股東的董事、監(jiān)事任免權(quán)，然而最后議案并沒(méi)通過(guò)，恒大進(jìn)駐董事會(huì)的決心不減。

　　8月8日-15日，恒大再次通過(guò)附屬公司買入萬(wàn)科股票。截至8月15日，恒大所持萬(wàn)科股份占萬(wàn)科總股本的6.82%，總耗資達(dá)145.7億元。而萬(wàn)科A盤后龍虎榜數(shù)據(jù)顯示，8月15日以7.27億元位居買二席位的國(guó)泰君安廣州黃埔大道營(yíng)業(yè)部與廣州恒大總部?jī)H數(shù)百米之遙。

　　相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)，已有35家中小房企重組，民營(yíng)大型房企成為兼并整合主力。億翰中國(guó)董事長(zhǎng)陳嘯天認(rèn)為，房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入并購(gòu)周期。

　　蘭德咨詢總裁宋延慶認(rèn)為，一般情況下，買地和買公司兩者差不多。但現(xiàn)階段，地價(jià)被高估(泡沫很大)，股價(jià)被低估，所以買公司劃算。另外，買股權(quán)比較容易獲得金融機(jī)構(gòu)的支持(并購(gòu)貸款很容易，因?yàn)?a href=http://www.251919.cn/e/tags/?tagname=股權(quán) target=_blank class=infotextkey>股權(quán)可質(zhì)押，可杠桿收購(gòu)，寶能也是)，且可分期付款，而買地卻不行。當(dāng)然，因?yàn)槌杀镜?，買股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)也高。這就需要企業(yè)有相當(dāng)深厚的收購(gòu)經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的團(tuán)隊(duì)。

　　中小房企出路

　　然而，對(duì)于中小型房企而言，如果要完成“從小到大”的夢(mèng)想，就只能冒風(fēng)險(xiǎn)去搶高價(jià)地。

　　陳聰發(fā)現(xiàn)，這些高價(jià)地的獲取者，大多數(shù)是中小公司。最近很少見到行業(yè)銷售排名在前10位的龍頭公司去拿高價(jià)地。最后成功取得這些地塊的中小公司，一般來(lái)說(shuō)就是比其他公司更愿意冒險(xiǎn)的公司。

　　陳認(rèn)為，中小企業(yè)之所以更愿意冒險(xiǎn)，是因?yàn)槟壳暗馁Y金提供方基本是根據(jù)銷售合同金額來(lái)衡量企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)。金融機(jī)構(gòu)往往只優(yōu)先滿足銷售額排名靠前的大企業(yè)融資需求——大企業(yè)可以享受低資金成本和多元化的融資渠道?？墒侵行∑髽I(yè)怎樣才能成為銷售額靠前的大企業(yè)呢?只有拿地。小企業(yè)只能冒更大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，冀望于房?jī)r(jià)超市場(chǎng)一致預(yù)期上漲，從而實(shí)現(xiàn)自身“從小到大”的夢(mèng)想。

　　他表示，地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)小企業(yè)越來(lái)越無(wú)法“茍安”的行業(yè)。不僅是資金成本問(wèn)題，更有團(tuán)隊(duì)職業(yè)生涯持續(xù)性的問(wèn)題。無(wú)論國(guó)企還是民企，即使經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，最終項(xiàng)目斷檔也會(huì)導(dǎo)致企業(yè)開發(fā)團(tuán)隊(duì)無(wú)事可干。在這個(gè)專業(yè)分工日益精細(xì)化的社會(huì)，讓開發(fā)行業(yè)的人才去適應(yīng)其他新興行業(yè)十分困難。所以，很少有企業(yè)在獲得銷售回款之后會(huì)降低杠桿。一些企業(yè)管理層為了保證職業(yè)生涯可持續(xù)發(fā)展，也很容易更激進(jìn)地?fù)寠Z高價(jià)地。

　　一些經(jīng)營(yíng)狀況較差的中小企業(yè)，一般會(huì)從不同角度考慮。從融資角度，有些會(huì)適當(dāng)甩賣一些流動(dòng)性差的項(xiàng)目，而回籠資金;從股權(quán)角度，會(huì)適當(dāng)和大房企進(jìn)行合作，從而歸并到此類房企中去。而部分中小房企圍繞著房產(chǎn)周邊及金融、醫(yī)療、體育等熱點(diǎn)方向加快轉(zhuǎn)型。

　　例如花樣年，轉(zhuǎn)型較早，如今已經(jīng)成為社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域的佼佼者。旗下現(xiàn)已有花樣年、彩生活和美易家三大平臺(tái)登陸資本市場(chǎng)，接下萬(wàn)達(dá)物業(yè)，成為全球物管面積最大的公司。綠景控股公司從去年9月開始進(jìn)行非公開發(fā)行股票募集現(xiàn)金轉(zhuǎn)型醫(yī)療服務(wù)行業(yè)，所募逾百億資金將用于7個(gè)醫(yī)療服務(wù)項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金。

圖片來(lái)源：找項(xiàng)目網(wǎng)