3414套安居房滿10年！業(yè)主著急換證，怎么補差價？

轉(zhuǎn)眼間，距離2012年 深圳 推出第一批安居型商品房， 已經(jīng)滿了10年 。

據(jù)了解，寶安永福苑、龍崗中海閱景花園，共計3414戶，有的已經(jīng)放出房源出租，有的正著急等待著取得完全產(chǎn)權(quán)。

圖源：人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板

(相關(guān)資料圖)

此外，2013年配售的6309套安居房，包括龍華招商錦繡觀園、光明錦鴻花園等，也快滿10年，加起來將近有一萬套安居房可以換房本。

根據(jù)《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》（下文簡稱：第228號令），第二十八條，安居型商品房的產(chǎn)權(quán)明確規(guī)定：

自買賣合同簽訂之日起滿10年的，屆時可按相關(guān)規(guī)定繳納土地及房產(chǎn)增值收益等價款后，申請取得全部產(chǎn)權(quán)。

來源：第228號令

不少粉絲十分關(guān)注安居房/人才房換證的具體規(guī)定，以及滿年限后要補多少錢才能取得完全產(chǎn)權(quán)，今天我們一起來探討一下~

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01.

寶安龍崗2個安居房已滿10年

小區(qū)有房源出租，暫不能出售

據(jù)了解，深圳已有3414套安居型商品房滿10年。

起源要追溯到2011年6月，深圳出臺第228號令。

隨后，在2012年6月，深圳推出首個安居型商品房小區(qū)，寶安福永的富通·永福苑。

當(dāng)時采用抽簽方式入圍，均價6467元/㎡，帶裝修，這個價格僅相當(dāng)于當(dāng)時市場價的三分之一。

來源：深圳特區(qū)報

永福苑2013年入伙，共526戶，現(xiàn)有居住人口1500人左右。（數(shù)據(jù)來源：寶安先鋒）

來源：貝殼找房

目前，永福苑一街之隔的萬科金色領(lǐng)域，參考價在5.2萬/㎡，近期成交價在4萬-5萬/㎡，曾經(jīng)高峰期成交價去到8萬/㎡。

一轉(zhuǎn)眼10多年過去，首個安居房最早在2022年8月早已達(dá)到了取得完整產(chǎn)權(quán)的時間門檻。

第二個滿10年的安居房是中海閱景花園。

2012年8月，布吉的中海閱景花園，配售2888套安居房，不再抽簽，而是根據(jù)入戶或首繳社保時間來確定排序，均價7900元/㎡，帶裝修，于2014年入伙。

中海閱景花園實拍圖

附近有2022年底開盤的特發(fā)香閱四季（在建），商品房均價5.08萬/㎡；同小區(qū)安居房預(yù)計2023年認(rèn)購，均價約2.6萬/㎡，比起10年前的7900元/㎡，漲了約3倍左右。

小區(qū)對面就是片區(qū)的標(biāo)桿樓盤鴻榮源尚峰，二手房參考價達(dá)6.03萬/㎡，近期實際成交價約在6萬-7.5萬/㎡。

鴻榮源尚峰實拍圖

據(jù)中介透露，中海閱景花園有幾套房子正在出租，不過沒有在售房源。

壹地產(chǎn)致電市住建局了解到，永福苑和中海閱景花園暫時還不能換證，后續(xù)可以等通知。

據(jù)了解，有安居房業(yè)主在2022年12月21日咨詢市住建局如何取得完全產(chǎn)權(quán)，官方回復(fù)如下：

來源：深圳市住建局

簡而言之，目前，深圳安居型商品房取得完全產(chǎn)權(quán)相關(guān)政策正在抓緊研究制定中。

安居房買賣合同滿10年且10年內(nèi)無違反規(guī)定的話，可以另行購買市場商品房，也可以出租。

02.

補差價的3種參考方法

法拍價差、回購、增值收益

其實，深圳此前的政策性住房一直在平穩(wěn)有序的獲取上市換證資格。

來源：深圳市規(guī)劃和自然資源局

不過，圖中的統(tǒng)計數(shù)據(jù)并非我們現(xiàn)在常說的第228號令實施以后的安居型商品房，而更多是指經(jīng)濟適用住房、雙限房等政策性住房。

例如，2012年推出的深圳首個雙限房——龍華長城里程家園，當(dāng)時是限售5年，這批房源按照經(jīng)濟適用房的規(guī)則，已經(jīng)取得完全產(chǎn)權(quán)，目前有二手房在售。

雖然，官方至今還沒有出臺文件解釋具體如何申請取得安居房的完全產(chǎn)權(quán)。

但是我們可以從第228號令、《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理辦法（征求意見稿）》等，找到與法拍補價差、回購價、繳納增值收益相關(guān)的條款。

①以上一年度價格為基準(zhǔn)，補交差價

第228號令第二十九條，有關(guān)于補差價的描述，但只是針對在取得完全產(chǎn)權(quán)前已被法院拍賣或強制執(zhí)行的情況。

來源：第228號令

所需補交價差=拍賣或者強制執(zhí)行時上一年度市場商品住房每平方米平均價格*建筑面積－原購房款。

②考慮折舊，年限越長，收購價格越低

第228號令第二十七條，關(guān)于政府回購安居房有一條表述。

來源：第228號令

10年內(nèi)原價回收；10年后，收購價格的計算公式為：收購價格=原購房價*[1-1.4%*（購房協(xié)議簽訂之日至申請收購之日的年限-10年）]。

那么假設(shè)過了15年，收購價格=原購房價*[1-1.4%*5]=原購房價*（1-0.07）=原購房價*0.93；假設(shè)過了20年，收購價格=原購房價*[1-1.4%*10]=原購房價*（1-0.14）=原購房價*0.86。

③繳納的增值收益與折扣系數(shù)有關(guān)

2019年4月29日，《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理辦法（征求意見稿）》，第四十三條，闡述了關(guān)于繳納增值收益的計算辦法。

來源：深圳市住建局

這與同日公布的《深圳人才住房建設(shè)管理辦法（征求意見稿）》第五十五條相同。因為可售人才房也是按照安居房的相關(guān)政策，獲得完全產(chǎn)權(quán)。

應(yīng)繳增值收益=取得完全產(chǎn)權(quán)時該套住房市場評估價格×（1-原購房時基準(zhǔn)銷售價格/原購房時市場價格-1%×折扣系數(shù)×與產(chǎn)權(quán)單位簽訂買賣合同購買安居型商品房的申請人在深累計納稅申報年限）-相關(guān)費用。

具體折扣系數(shù)由市主管部門另行制定，報市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

也就是說，目前只有標(biāo)準(zhǔn)公式，沒有具體系數(shù)，增值收益為0或者負(fù)數(shù)時，無需繳納增值收益。

來源：深圳市住建局

綜上，深圳還未出臺有關(guān)安居房申請取得完全產(chǎn)權(quán)的進(jìn)一步政策，一切以官方政策公布為準(zhǔn)。

(1)《深圳市人民政府令（第228號）深圳市安居型商品房建設(shè)和管理暫行辦法》原文指路：

http://www.sz.gov.cn/zwgk/zfxxgk/zfwj/szfl/content/post_6577645.html

(2)《深圳市安居型商品房建設(shè)和管理辦法（征求意見稿）》原文指路：

http://zjj.sz.gov.cn/gkyjzj/ajxspf/content/post_3707634.html

(3)《深圳市人才住房建設(shè)和管理辦法（征求意見稿）》原文指路：

http://zjj.sz.gov.cn/gkyjzj/rczfjshgl/content/post_3706032.html

【2023深圳熱盤系列】

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