房企控成本，這個崗位要挑大梁

地產進入下半場，開源變得越來越難，房企不得不使勁地向成本“擰水龍頭”。

這段時間以來，房企為了降本增效，可謂花樣百出，手段不一而足。但是，無論減員降薪還是內部節流，終究只是權宜之計。長遠來看，還是得從流程上提效、以及提升項目精細化管理程度上發力。

【資料圖】

舉一個最典型的例子，以前的地產項目往往是只能先設計后測算，以至于方案反復修改，設計周期延誤，最終不得不以降低設計標準的“硬著陸”手段去滿足目標成本的要求。

所謂“設計一條線，成本千千萬。”設計方案對項目建安成本的影響占到85%，是成本控制的關鍵點。不過，目前房企對此顯然重視程度不夠。而在設計及成本標準化的背景下，不少設計師也養成了“流水線”作業的習慣，對于成本管控并沒有太強的主觀意識。

圖紙階段，設計師如何更好的承擔起成本管控的重任？本文的作者，是一名從業多年的地產設計師。他根據自己的實戰經驗，以商業項目為例，梳理了建筑設計過程中，可以進一步深入或優化的成本管控動作。以下就是其中的精華內容，供大家參考。

成本浪費的根源是各類無效面積

設計方案中要系統優化、反復檢查

建筑面積是成本存在的根本，存在面積就意味需要有結構，機電，幕墻和裝修等等的投入。在方案設計過程中，由于方案比選不充分、成本測算漏項、對設計規范解讀不到位等原因，造成的無效、低效面積指標，是成本浪費的主要來源。減少無效、低效成本，可從以下七個方面入手：

1、減少無用面積

這里主要指嚴控地下車庫室面積和設備房面積的占比。商業地下車庫屬于配建面積，所需的建安成本最終會分攤到計容單方成本，因此地下車庫的面積在滿足停車數量的前提下，當然是越小越好，在方案設計階段通過反復優化單車位面積指標就能基本判斷地下車庫的設計是否高效合理。

舉個例子，某商業地產公司內部的控制指標如下:無人防情況下單車位面積為38平方米，如人防面積占比不超50%，指標為41平方米，人防面積占比大于50%時，為44平方米，如在塔樓投影疊加情況下，可再增加2-5平方米。在柱網和車行路線合理的情況下，單車位面積指標做到以上要求基本是可以實現的。如果有少量車位無法布置到地下室，也可以靈活結合景觀設計安排在地面，以滿足規劃驗收的要求，避免增加地下室層數及層高。

地下設備機房總面積目前各地產公司還未見有比較明確控制指標，筆者根據一些項目的數據統計，建議辦公為主項目方案階段應控制在計容面積的3~4%左右；商業項目根據商場規模建議控制在計容面積的5~6.5%左右，規模越大則占比會相應偏小。

以上均是指地下沒有商業面積及較大面積自行車庫的情況。投拓階段的成本測算，在沒有方案設計的情況下，可以用以上的信息推導出地下室所需的建筑面積。

2、不盲目增加核增面積

核增面積主要指控制計入核增面積的架空層、空中花園、地下地上公共通道、下沉廣場、空中連廊和消防避難空間等面積。雖然核增面積不計容，不算地價，并且可以提高設計品質，但對售價及租金的收益提升卻無法量化，并非越多越好。

由于建筑設計方案的多樣性，目前是沒有看到有地產公司對此類面積指標有明確規定。筆者從自身經驗出發，建議在投拓階段的成本測算中，設計管理部列出項目可能發生的核增面積指標，避免遺漏成本科目開項。

投拓階段，通過與投資部比對利潤測算與此類面積成本的敏感度分析，在投拓階段是可以鎖定上限數值的。后續方案設計須嚴格按預留的面積值上限進行設計，可以避免突破成本邊界，帶來設計方案反復修改的風險。至于如何確定第一版面積取值，可以通過對一些對標案例的統計后進行評估后確定。

需要注意的是，如核增面積后續可以轉化為經營面積則需要綜合評估。舉例來說，某項目地下商業按常規方式計算實用率約為55%，但因為與地鐵聯通，經過申請商業動線面積的50%定義為地下公共通道，計為核增面積，這樣實用率大幅提高到65%，提升的經濟效益完全可以覆蓋增加的建安成本。

3、排查是否存在非必要的高標準面積

高出規范要求的空間及做法，如果不能產生商業價值，都必須嚴格控制。

比如，某項目首層辦公大堂聯系首層商業的通道，其裝修凈高就和大堂空間一樣做到了10米，這完全是沒有必要的；

又如，某地下室平面以車庫為主，因為設置局部商業或個別主要設備機房層高較高，采取整層地下室層高提高的方式，造成一定的浪費；

再如，很多項目地下車庫的坡道寬度超寬，地下室坡道數量及出口數量都超出實際使用需求和規范要求，這也是應該規避的。

4、嚴禁產生核減面積

核減面積的產生就意味著銷售及租賃面積的減少，實用率的降低，直接影響經濟測算的數據，所以無論任何原因都不應該讓建筑方案有核減面積的發生。應合理地利用當地的建筑設計規則達到所需要的建筑效果和功能的要求。

如在深圳，如果需要首層辦公大堂層高需要超過6米，可以利用劃定透空率的指標進行落實；在東莞，避難間實體墻和幕墻之間的空間是需要計入計容面積的，可以取消把這兩者間的結構樓板來避免面積計算或與政府部門申請豁免。

5、關注規范執行標準提高的臨界值

大家都會注意到建筑高度超100米，超250米后，消防設計標準的提高對成本的增加。其他類似綠色建筑，節能計算，裝配式設計，機電系統選項都會有類似的要求。

例如正常情況下，人防配建面積同首層面積的，規定首層面積超5000平方米后，需要配設戰時電站（成本增加約500萬），如果首層面積剛好在臨界值，做出少量的調整即可減除電站的設置，這樣何樂不為呢。

6、嚴控公共空間的面積比例

商業地產公共空間主要是指大堂、電梯廳、公共走道、中庭、公區衛生間等。其面積占比的增大意味著實用率下降，且公共空間的建設標準較高，是成本控制的敏感點。各地產公司的產品手冊對以上指標都會有較清晰取值范圍規定，這里就不贅述了。方案設計啟動前需明確相關面積及占比指標要求，過程中需階段性的復核統計落地的數據，對于突破的地方，一定要與設計顧問復查和調整。

7、杜絕低品質的計容面積

主要是指由于建筑設計方案的不合理或者設計師追求特別的造型設計，導致平面功能有缺陷，從而引起銷售和租賃的價格低于合理水平的情況。如因為平面布局，部分商業面積功能上有缺陷（太隱蔽不易到達，空間尺度不好用，沒有后勤通道等）導致租金水平較正常低；如辦公平面不規則，局部凈高不達標，需打折銷售等。

成本控制的終極目標是適配

設計方案要反復比選，與成本部拉通協同

適配就是不超配也不低配，把錢花在刀刃上，且花得剛剛好。現在，許多房企都建立了自己的成本限額標準。作為設計部門，既要遵循標準，也要在標準的基礎上發揮主觀能動性，通過方案比選、技術比選、跨部門協同等動作，尋找最佳的設計方案，而不是一味按圖索驥做個“工具人”。

1、對成本影響極大！千萬不要忽略體型系數的比選

體形系數是指建筑物與室外大氣接觸的外表面積與其所包圍的體積的比值，這個指標經常用在節能計算中。體形系數其實涉及因素非常多，包括建筑總層數，避難層數量，核心筒布局，視線日照，空間進深，實用率，結構形式，幕墻面積，施工周期等，是大家在設計過程中容易忽略的一個需要反復比選的指標。

下面通過一個簡單的模型進行說明：

辦公塔樓建筑面積為10萬平方米，層高按4.5米計，標準層面積分別為2000平方米(40X50米)和3000平方米（50X60米），則樓層數分別是50層和34層。兩者差了16層，按5天一層計，主體工期相差80天。

延續以上的舉例，這兩種情況幕墻面積的比較如下：

標準層2000的幕墻展開面積為50層X4.5米X（40+40+50+50）米=4.05萬平方米。標準層3000的幕墻展開面積為34層X4.5米X(50+50+60+60)米=3.36萬平方米。

兩者的差值為約7000平方米，如幕墻成本單方按2000元計，幕墻的成本就差了1400萬。如果幕墻總造價不變的情況下，標準層3000的情況，幕墻單方的設計標準可以提高到2400元，大大增加了設計師發揮的空間。同樣的建筑面積規模，集中式商業和街區式商業兩種方案幕墻展開面積的差異就更大了。

2、設計標準不明確部分，與成本部充分拉通

各地產公司目前對商業項目都編制了比較完善的設計標準，包括層高、公共區域面積、實用率、主要空間尺度、天窗比例、外墻及裝飾材料、結構形式、機電系統參數、品牌選項等都有了較詳細的規定，基本能滿足建筑設計方案階段設計條件輸入的要求，這里就不贅述了。

在實際的設計中，有具體設計數據要求設計標準還是比較容易執行和檢查出來的，如層高，公共空間尺度，實用率等。但是類似室內裝修標準和幕墻標準，往往公司只是規定了成本限額，設計師對具體采用什么材料及對應多少面積、范圍、比例可以達到要求就會比較迷茫了。

由于各公司采購資源優勢的不同，各地材料人工差異還有時間帶來的市場變化，無法有明確的統一的圖集或者做法。

筆者在實際的工作中會在設計初期增加一個設計師與公司成本部拉通信息的管理動作，內容包括設計師分享以往類似案例的做法及成本信息，甲方同時分享類似項目成本落地信息。初步交流后，雙方會對項目主材和設計手法有大方向的共識，如各部位的成本策略（那些位置該重點投入，那些需要盡量節?。?，明確主材方向（如衛生間的主材石材/人造石/瓷磚），塔樓幕墻主要玻璃尺寸需要控制的尺寸和裝飾性線條的尺度，室內潔具、五金及燈具的品牌及選型，天花的形式等等。 其他如過程中增加多方案 比選，保持與成本顧問的信息同步等做法也是需要一步一步夯實的，并無 捷徑。

3、在滿足設計要求的前提下，結合成本比選技術措施

設計過程中，大家都會比較關注平面和立面的設計，在具體的構造做法和技術措施方面會習慣性的延續過往項目制定的內容執行。其實在滿足設計要求的前提下，不同的做法在成本上會存在一定差異，在技術評審議題中增加成本的數據信息，能有效節省成本。

比如， 覆土厚度結合景觀地形和種植要求分范圍確定，避免回填土和結構荷載的浪費；

細化明確有種植和無種植屋面的做法和范圍，減少造價較高的有種植屋面范圍；

根據不過功能空間樓面面層做法確定結構降板高度，避免基層過厚的浪費；

地下室防水方案比選，同樣的防水等級，材料及工序數量的不同，成本也差異較大；

防火門五金配置要求細化，如單向疏散的防火門只需要單面設置拉手，一般物業只要求樓梯間防火門設門鎖，前室及通道門不需要設置門鎖；

綜上，筆者認為，地產設計師必須建立成本意識，尤其是在無效成本管控以及成本適配上多想一步，與成本部門保持及時充分的協同溝通，讓成本真正花在“刀刃上”。也 歡迎各位同行指正及留言補 充。

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