樓市，裝睡了！

作者：子非魚

01

【資料圖】

接棒鄭州，南京出招了

市場都在盯著北上廣深的動作，但等了個寂寞，快一個禮拜了，四座頂級城市已經只聽雷聲，不見雨滴。

反倒是二線省會城市率先出招，鄭州第一個跳了出來，雖然出臺的都是些不痛不癢的招數。關于鄭州放松措施的分析，本號上周已經寫了。

鄭州之后，南京于8月4日發布了《進一步優化政策舉措促進南京房地產市場平穩健康發展》，共8條措施，比如：

新房補貼。在市六區購房，給予一定比例的購房補貼。

房票棚改。也即針對棚改戶，不是補償房屋，也不是直接給錢，而是給只能用于購房的抵用券。這是去年以來很多城市發布的招數。

此外，還包括提升預售監管資金使用效率、優化差異化供地、促進商辦市場良性發展等。

和鄭州一樣，也都是些不痛不癢的措施，沒有什么亮眼的、大力度、實質性的利好措施出臺。

就連住建部要求的降首付都沒有執行。南京目前的首套房首付比例都是30%，二套房首付最低也是30%。二套房首付沒有下降空間，但首套房的首付比例下降空間還是有，東莞、佛山等城市去年就降到了20%。

南京是去年發布救市措施最多的城市，沒有之一。

經歷了去年不斷放松，南京取消了認房不認貸。限購方面，南京除了核心四區外，其他片區都放開了限購，而且核心四區的社保要求已經降低至半年，和全盤放開限購基本沒有區別。

所以，南京這一次發布的措施不痛不癢，也是預料之中。該出的招數去年都出了，如果還要有創新，南京也不敢做這個出頭鳥，只能等北上廣深的行動，再做調整。

這是當下大多數二線省會城市的想法。

02

南京需要大招

從市場表現來看，南京其實需要實質性的大招來托底，因為這座城市新房成交量已經跌到谷底了。

新房方面：

南京我愛我家南京研究院數據顯示，7月南京商品住宅成交量2722套（不含高淳、溧水），環比下滑18.7%。

二手房方面：

南京7月份成交量6827套，已經四連跌，相比于3月份的高峰時期跌超了一半。

價格方面：

國家統計局數據顯示，6月份南京新房價格環比下跌0.2%，二手房環比下跌1.1%。

賣地方面：

上半年南京共成交地塊38幅，賣地總收入達355億元，同比去年上半年漲幅高達76%，而觸及最高限價的地塊仍分布在河西、城南等熱門片區。

有媒體看到同比上漲了76%，就說南京的土地市場表現不錯。但是，整體來看，南京的賣地收入相比于過往，仍無法直視。

要知道，2020年上半年南京的賣地收入是750億元，今年上半年的賣地收入還不到2020上半年的一半。2021年南京全年賣地收入2114億元。

一句話總結當下的南京樓市，新房跌至谷底，二手房四連跌，賣地收入大跳水。

面對此情此景，南京需要實質性大招來釋放需求，釋放成交量。

但當下需要大招的又何止南京。北京的二手房成交量7月份已經跌破10000套地板線了。

制圖：城市財經；數據：北京市住建局

武漢7月份新房成交量也跌至谷底，只有4881套。

根據克而瑞披露的7月份重點30個城市新房成交面積數據來看，絕大多數城市無論環比還是同比，都在下跌。

當下各個城市的成交量，再度進入了比慘階段。這種背景下，沒有哪個城市不需要大招。

那到底該出怎樣的大招？

降首付有用嗎？顯然沒用，降首付的本質是加杠桿，雖然降低了上車首付，但增加了貸款成本。在整體都在尋求降負債表的大背景下，沒有多少人會買賬。

放開限購呢？一線以下城市，基本都放開了限購，有些如武漢、南京、蘇州、杭州等城市，雖然仍保留了核心區的限購，但社保要求降到了最低，落戶門檻也降到了最低，和完全放開基本無異。

至于取消認房認貸，一線城市或許能推動一波成交，但一線以下城市沒有用。去年南京、蘇州、天津、鄭州等一批中心城市已經取消了，但見效甚微。

本號認為，真正應該出臺的大招，是取消限跌令。

當下各城市遭遇的樓市困局，都是當年房價拼命上漲造成的。

現在，浪潮褪去之后，才發現，原來房價與民眾收入之間的鴻溝，已是無法逾越的天塹。

這種巨大的落差，并不是任何一個救市招數能夠管用的。

目前樓市的主要癥結在于高房價與低收入之間的鴻溝，在喪失預期和收入與就業不確定性加大之間的矛盾。

這些問題不解決，任何大招都不頂用。

但是，去年以來有二三十個城市發布了限跌令。有些城市雖然沒有發布，但也不允許房企降價太狠。比如今年上半年的昆山，兩個項目降價太多，被喊停了。

我在文章中早就說過，樓市最怕的不是降價，而是僵持。這種環境下，非要犯犟，阻擋房價下跌，房企會更難生存，土地也更難賣出去。

03

誠意降房價，才能救樓市

現在樓市遭遇的困局是：

第一，不想買的人越來越多。沒有信心沒有預期，中產以上階層都在觀望。

第二，買不起的人越來越多。收入和就業不確定性加劇，高房價與低收入的局面沒有絲毫改善，買不起房的人越來越多，需求斷代情況越發嚴重。

但很多地方都限制房價跌幅過大，甚至直接干預。干預的后果，便是如今的局面。

這一次調整，實際上是購房者不再愿意為高房價去買單。除非你降到我的心理價位，否則別想我掏錢買房，這是現在大多數購房者的心理。

你要是再上漲，那我就徹底躺平。

從心理學上來說，當一個人覺得想要得到一樣東西，通過自己的奮斗可以，那最能激發一個人的向上熱情。

如果一件東西輕而易舉就能獲得或者無論如何努力都獲得不了，前者會讓人喪失斗志，后者則會讓人徹底躺平。

而當下的高房價與低收入之間的天塹鴻溝，產生的結果便是后者。

只有誠意降房價，才能緩解現狀。但是，現在所有的政策和引導，都與降房價無關。

這樣，只會讓樓市越來越冷，讓躺平的人越來越多，逆反心理越發嚴重。

地產大咖馮侖認為：

樓市已經過了「青春期」，本來就到了自然的減量階段，所以不存在救不救的事情。就相當于它不長個了，我們非要把這些過了青春期的人，愣給他叫回來，天天給他打激素，把骨頭縫給它拉起來，然后穿內增高，你這就害他了。

房地產降價并非什么壞事情，因為降到一定的時候，可能大家買房的欲望又會回來一點

本號認為也是如此，樓市救不救已經沒有什么差別。如果非得說因為房地產牽扯上下游產業，關聯著幾千萬人就業，需要托底，那就降房價吧。

只有降房價才能釋放流動性，才能讓房地產健康發展。不降，只能僵著，積壓風險。

放松限購，降首付，不給民眾降壓減負，只是號召大家去買房，在收入和就業不確定之下，還在想著繼續掏空大家的錢包，讓大家背負更重的債務。

只能換來，一聲嘆息！

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