至少10城,本輪極有可能帶不動!

來源: 米宅2023-08-08 10:04:55
  

所有的預言,正在一步步變成現實。


【資料圖】

1

南京:開始全面系統性大松綁!

南京最近出臺的政策特別多,從落戶到稅費減免再到樓市,一籮筐的政策。

8月4日晚間,又發布“寧8條新政”。

幾個重點:

1、購房補貼;新六區一個標準,棲霞區和雨花臺區一個標準。

但只補貼新房,不補貼二手房;只針對剛需、改善項目補貼;

2、房票安置+安置房源超市。

原來怎么安置?給賠償款,給安置房,搞一塊地專門建安置房集體安置。

現在呢?搞一個類似于某寶的安置房源超市平臺,全城的安置房都放上,再選一批商品房,你可以選安置房,你也可以用“房票”買商品房,再給你部分優惠,比如用房票買8折9折等。

說白了就是拿鉤子吸引著、推著進入商品房市場,干啥?去庫存。

4、車位車庫可以預售了。

5、“商品房預售資金不可預見費”。

過去預售資金強監管,現在在監管基礎上,看情況,進度正常,可以逐步申請預售資金釋放出來,給企業用。

6、降容積率、降庫存。

以外圍降容積率的方式,減少房子數量。舉個例子,原來容積率4,一塊地要蓋2000套房,現在容積率降到2,房子也減少到1000套;潛在庫存一下子少一半吧。

最后還提到了輿論監控,也能理解,這年頭,輿論救市,最不能忽視。

2

鄭州:全國首個出臺救市落地方案的城市!

2022年3月1日,鄭州作為上一輪大救市,第一個發布新政!

2023年8月3日,鄭州又作為本輪大救市里,還是第一個行動!

這個陰跌了4年的省會城市,每次救市都是全國第一名,從不喊口號,直接行動。

這次鄭15條重點如下:

1、購房補貼。畢業3年內新就業青年在鄭首次購房,享受青年人才補貼+契稅100%補貼;

2、多孩補貼。二孩家庭2萬元、三孩家庭3萬元貨幣補貼;

3、契稅補貼,各區實施不同比例的,以貨幣形式一次性發放;

4、購買改善性住房的,原來房子不限售

但以上,都只針對新房、二手房不享受。

杭州:這兩天售樓部已經通知限購放寬。

目前杭州還沒發布正式的政策文件,但這兩天項目已經執行——

“余杭區閑林街道天目山西路以南區域街道加入余杭區限購放寬圈”

去年9月,仁和街道、徑山鎮、黃湖鎮、鸕鳥鎮、百丈鎮等鎮街街道歸為限購放寬圈;

今年5月,余杭區把中泰街道和瓶窯鎮也加入限購放寬圈;

加上這次,已經是第三次放寬了,這就意味著,在余杭區這些地方,外地戶籍只需1個月社保即可購買新房或二手房;本地戶籍無需社保,購買二套也不再受落戶5年限制。

這是一個非常強烈的信號,杭州的限購不會取消,但很快會進一步放松。

上海:網傳五大新城放松購房社保年限。

雖然目前還只是傳聞,但五大新城放松后,又給青年滬漂們釋放出一批購房資格。

什么影響?當然利好上海市場,但對環滬市場來說,只能吸虹嘛。

其他城市咋沒動靜?已經在召開緊急會議研究了,也在觀望兄弟城市的動作尺度。

看吧,8月底前,一線城市、二線城市、強省會們,更多、尺度更大的政策,馬上來!

3

對比南京、鄭州、杭州,新政,你會發現幾個信號:

信號1:本輪救市,開始棄二手房、優先保新房了!

看看各個城市的救市措施,絕大部分的購房補貼、契稅補貼和優惠,都是給新房的,你買新房才能享受到,買二手房沒有。

救二手房市場,救的是誰?一個個房東散戶們;

救活新房市場嘞?那不僅可以救起市場預期、救活房企、救活土地CZ、救活房地產上下游產業鏈,還能保住整個產業鏈條上的數千萬甚至上億的從業者。

沒辦法,現實就是這么殘酷。

信號2:本輪救市,依然沒有完全地、徹底地取消限購!

前面的南京、鄭州、杭州,都只是放松限購,雖然有些已經放無可放了,比如鄭州,現在只有二環內限購,而99%的新房都在二環外,也就是說現在的限購形同虛設,但它也設在那里。

包括前幾天的長沙,全面取消限購一日游,短短一天立馬改口。

到現在,沒有一個熱門二線城市敢徹底取消限購的。

但接下來,除一線和強二線的杭州、蘇州、南京、合肥外,其他城市很有可能都是“限”字當頭,形同虛設。

信號3:本輪救市,所有城市都在用“房票”。

這輪全國大救市中,最可能有效果的,就是“棚改+房票”了,哪些城市待棚改的項目多、未安置的多,哪些城市釋放的房票就多。

當然,政策歸政策,還得看兌現城市,比如不少城市去年底就開始房票制,但始終沒效果。

一是價格不夠低,缺乏吸引力;

二是留給大家選的項目沒有一個能拿得出手的,甚至大部分都是主城邊緣和外圍項目,這誰要?

這次會有效果嗎?那要看棚改力度,看兌現誠意了。

4

接下來,樓市一定是極致分化的市場!

未來3年內,城市之間的分化、板塊之間的分化、項目之間的分化,會非常大,而且不可逆。

70%的城市,依然帶不動,連明顯回溫都不會有!

哪些城市帶不動?

——不在棚改之列的,19個城市之外,效果不會好!

19個城市都有誰?上海、北京、深圳、重慶、廣州、成都、天津、武漢、杭州、東莞、西安、鄭州、南京、濟南、合肥、沈陽、青島、長沙、哈爾濱。

——工具箱里,已經沒有工具可用的,都帶不動!

那些政策早已用過一遍的,也沒城中村可拆的,首付比例、公積金、房貸利率早已擼到底,還沒效果,那真沒辦法了,也沒啥可用的了。

——庫存過大、去化難度太大的,很難帶動!

那些庫存未來3年、5年都賣不完的10個城市

西寧、哈爾濱、景德鎮、晉江、日照、洛陽、安慶、舟山、泉州、香河

如此大的庫存,這輪救市也難,相當難。

——絕大部分三四五線城市,都帶不動!

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責任編輯:sdnew003

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