蘇州某餐飲公司整體股權(quán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目，項(xiàng)目公司現(xiàn)出售蘇州某飲食文化有限公司100%股權(quán)、蘇州某餐飲管理有限公司45%股權(quán)項(xiàng)目，兩項(xiàng)目捆綁轉(zhuǎn)讓。掛牌截止日期為2018年5月22日，轉(zhuǎn)讓底價(jià)19億元。

項(xiàng)目簡介

蘇州某飲食文化有限公司，注冊資本人民幣5000萬元，股東為蘇州某集團(tuán)有限公司及其他36位自然人。

蘇州某餐飲管理有限公司，股東為蘇州某飲食文化有限公司、蘇州某投資集團(tuán)有限公司、上海某投資合伙企業(yè)(有限合伙)。

兩家標(biāo)的公司股權(quán)結(jié)構(gòu)如下，投資方受讓后，將合計(jì)持有蘇州某飲食文化有限公司100%股權(quán)，蘇州某餐飲管理有限公司100%股權(quán)。

公司核心資產(chǎn)：

①蘇州某餐飲管理有限公司55%股權(quán)。公司注冊資本人民幣2000萬元，該品牌商標(biāo)被國家工商總局商標(biāo)局認(rèn)定為馳名商標(biāo)，同時(shí)已被中華人民共和國商務(wù)部認(rèn)定“中華老字號”。公司現(xiàn)于北京、上海、蘇州、南京等地經(jīng)營22家品牌分店(直營店18家，加盟店4家)。

②某國際知名快餐品牌蘇州公司20%股權(quán)(含一個(gè)董事會席位)。

③蘇州觀前商圈三萬四千平米左右商業(yè)地產(chǎn)。目前基本處于對外出租狀態(tài)，年租金及綜合管理費(fèi)約6000萬元。

價(jià)值分析

根據(jù)以上三項(xiàng)核心資產(chǎn)，本項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)主要有以下部分：

①中華老字號連鎖餐飲業(yè)務(wù)部分

(1) 公司擁有百年老字號中餐品牌的經(jīng)營權(quán)，形成了公司獨(dú)有的餐飲品牌集群優(yōu)勢;

(2) 公司主營蘇幫菜。作為蘇幫菜所從屬的淮揚(yáng)菜系最近幾年的發(fā)展規(guī)模，開店數(shù)量，包括餐飲業(yè)的營業(yè)額、從業(yè)人員等多方面，每年發(fā)展速度10%-20%，首屈一指;

(3) 公司預(yù)計(jì)2018年將在北京新開兩家分店，廣闊的經(jīng)營布局為其奠定了擴(kuò)大規(guī)模、提高市場占有率的基礎(chǔ);

(4) 公司剔除非日常經(jīng)營性損益后，2016年、2017年度息稅前利潤分別為3470萬元、2992萬元，稅前經(jīng)營利潤分別為2183萬元、1574萬元。公司毛利潤率維持在66%左右的較高水平且高于行業(yè)平均，體現(xiàn)出品牌優(yōu)勢帶來的強(qiáng)勁營業(yè)收入增長能力。

②國際知名快餐品牌股權(quán)投資部分

(1) 股權(quán)投資的蘇州公司隸屬全球知名的餐飲集團(tuán)，于1987年進(jìn)入中國。蘇州公司以開店268家，進(jìn)駐小城鎮(zhèn)40座，未來3年還將進(jìn)入14家小城鎮(zhèn)，預(yù)計(jì)新開店53家，開啟地區(qū)市場全覆蓋的步伐;

(2) 蘇州公司已邁入快速增長期，2016年度公司收到股利3865萬元。2017年的利潤大幅增長，凈利潤2.551億元人民幣，確認(rèn)投資收益5101萬元。

③觀前商圈物業(yè)部分

(1) 蘇州位于江蘇省，是江蘇長江經(jīng)濟(jì)帶重要組成部分。水運(yùn)、鐵運(yùn)、陸運(yùn)立，體交通網(wǎng)絡(luò)全覆蓋，城區(qū)更有地鐵1、2、4號線軌道交通開通，3、4號線正在修建。蘇州的地理位置優(yōu)越，素有“上海后花園”之稱;蘇州常住人口達(dá)1100萬人，是江蘇唯一的一個(gè)常住人口過千萬的城市。

(2) 經(jīng)過多年的經(jīng)營，公司名下的自有房產(chǎn)面積達(dá)3.4萬余平方米，且大部分房產(chǎn)坐落在蘇州市著名的商業(yè)中心-觀前街(步行街)，尤其是太監(jiān)弄美食一條街在餐飲行業(yè)享有較高的聲譽(yù)，年租金及綜合管理費(fèi)約6000萬元。

(3) 從租金情況看，觀前租金是其他商圈的3-5倍。可見觀前龍頭商圈地位實(shí)至名歸。

項(xiàng)目定價(jià)

根據(jù)資產(chǎn)評估報(bào)告(中元評報(bào)字【2018】5號)評估結(jié)果，按照收益法，蘇州某餐飲管理有限公司45%股權(quán)凈資產(chǎn)評估值為15764.85萬元。根據(jù)資產(chǎn)評估報(bào)告(中元評報(bào)字【2018】6號)評估結(jié)果，按照資產(chǎn)基礎(chǔ)法，蘇州某飲食文化有限公司100%股權(quán)評估值為264170.51萬元。評估價(jià)值合計(jì)為279935.36萬元(約28億元)。

本項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓底價(jià)=279935.36*67.87%≈19億元。

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圖片來源：找項(xiàng)目網(wǎng)