山西省某公墓開發(fā)項目建設(shè)占地面積422畝，現(xiàn)根據(jù)目前公墓項目情況，項目主辦方及某公墓開發(fā)公司有意與社會有意公墓建設(shè)人士共同合作，融資10000萬元。項目合作方式為債權(quán)融資或債權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)。按物價局指導(dǎo)價，投資人3年利潤率可高達(dá)100%-200%，銷售價逐年上漲，隨著資金收攏與二三期開發(fā)的開始，將會獲得更多的資金回報。

 

　　一、項目基本情況

 

　　山西省晉中市某公墓開發(fā)項目建設(shè)占地面積422畝，全部為荒山荒地。本項目以“綠色殯葬、生態(tài)殯葬”為目標(biāo)，以植樹和種草為主，實現(xiàn)生態(tài)化、園林化、規(guī)范化的公墓建設(shè)要求，按照國家相關(guān)要求，全部工程完工后，可建設(shè)骨灰墓穴7萬個。

 

　　本項目分三期建設(shè)：一期投資預(yù)計8000萬元，主要建設(shè)骨灰堂、紀(jì)念碑、墓地50畝、停車場20畝、殯儀服務(wù)樓等，為期2年;第二期投資5000萬元，主要建設(shè)墓地100畝，為期3年;第三期投資3000萬元，建設(shè)墓地250畝，周期2年。

 

　　該項目經(jīng)縣政府常務(wù)會議研究通過，由縣殯儀館主辦、由某公墓開發(fā)公司建設(shè)。縣國土局已上報晉中市國土局，并得到第一期項目裸地30畝的形式建設(shè)批示，用于一期工程建設(shè)，預(yù)計本期建成墓穴15000個。

 

　　二、行業(yè)情況

 

　　(一)人口老齡化加劇促進(jìn)墓地需求

 

　　我國是目前唯一一個老年人口超過兩億的國家，是全球最大的老齡化市場，隨著老年人口比例和總數(shù)的迅速上升，死亡率也將持續(xù)升高，根據(jù)《晉中市2015年國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示2015年全市死亡率為5.61‰。此外，1950-1990年是中國人口出生的高峰期，這個時間段出生的人將在今后數(shù)十年間迅速步入老年期，高齡人口大量去世，為陵園墓地業(yè)提供巨大市場空間，墓葬業(yè)將成為高利潤朝陽產(chǎn)業(yè)。

 

　　近幾十年，我國火化量始終保持長期穩(wěn)定增長態(tài)勢，預(yù)計未來火葬量和火葬率還將進(jìn)一步提升，而我國傳統(tǒng)文化提倡“入土為安”的思想根植于人心，難以在短期內(nèi)改變傳統(tǒng)習(xí)俗。盡管目前已經(jīng)出現(xiàn)非墓葬新興生態(tài)葬形式，傳統(tǒng)土葬方式仍然是主流安葬方式。因此，預(yù)計未來幾十年間墓葬需求會迅速提升，行業(yè)前景廣闊。

 

　　(二)行業(yè)呈現(xiàn)高毛利率

 

　　墓葬行業(yè)已經(jīng)成為公認(rèn)的高暴利行業(yè)。“內(nèi)地殯葬第一股”福壽園公布2015年財報，公司已經(jīng)連續(xù)三年整體毛利率高達(dá)80%左右;福成股份進(jìn)軍陵園墓葬業(yè)也獲得豐厚回報，據(jù)年報顯示，2015年陵園收入1.64億，占總收入12.2%，但毛利貢獻(xiàn)已達(dá)總利潤的四分之一。園陵墓葬業(yè)高利潤、高成長、低風(fēng)險的業(yè)務(wù)優(yōu)勢遠(yuǎn)超其他傳統(tǒng)行業(yè)。

 

　　高毛利率背后最主要的原因是近些年墓位供不應(yīng)求導(dǎo)致的售價水漲船高，基本都在萬元以上，而墓地除了土地成本，其它建設(shè)成本和管理服務(wù)成本相對較低。此外，如今土地審批越來越嚴(yán)格，經(jīng)營性公墓牌照一照難求，導(dǎo)致公墓稀缺，價格也就物以稀為貴。

 

　　(三)土地資源稀缺，監(jiān)管力度加大

 

　　我國墓葬業(yè)盡管呈現(xiàn)高暴利、低風(fēng)險發(fā)展模式，但由于經(jīng)營性公墓審批受國家嚴(yán)格監(jiān)管，各地區(qū)政府機關(guān)下方經(jīng)營牌照數(shù)量有限，因此合法合規(guī)土地公墓資源與牌照資源非常稀缺。這在一定程度上促使無照非法經(jīng)營亂象叢生，給正規(guī)墓地經(jīng)營者帶來一定風(fēng)險。目前，國家政策已經(jīng)限制各地胡亂占地落葬，出臺《公募業(yè)務(wù)接待》等五項服務(wù)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，致力于建立標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化服務(wù)體系，打擊違法違規(guī)胡亂落葬行為。

 

　　三、投資價值分析

 

　　(一)該地區(qū)現(xiàn)有公墓數(shù)量難以滿足市場需要

 

　　晉中市所屬縣市火葬場只有兩個，該縣屬其中之一，周邊縣及縣級市均不具備火葬條件，現(xiàn)在居民遺體火化只能存放于該縣殯儀館，然而殯儀館骨灰堂容量非常有限，設(shè)備陳舊，無法滿足喪葬要求。另根據(jù)縣十三五規(guī)劃，本縣原有的幾家養(yǎng)老基地已不能滿足本縣及周邊縣市的需求，預(yù)計將增加兩萬張養(yǎng)老床位，為了順應(yīng)殯葬與養(yǎng)老服務(wù)的發(fā)展，公墓建設(shè)已迫在眉睫。

 

　　(二)地理位置與自然環(huán)境優(yōu)勢

 

　　項目距縣城12公里，可以充分滿足該縣及周邊縣市的需求，公墓距省會太原市也只有40分鐘路程，交通非常便利。項目緊靠森林公園的南部，順應(yīng)了社會上“壽比南山”的民意取向，由于地理位置優(yōu)越，可滿足本縣及周邊市縣的需求。

 

　　四、融資條件與投資方資格條件

 

　　現(xiàn)根據(jù)目前公墓項目情況，項目主辦方及某公墓開發(fā)公司有意與社會有意公墓建設(shè)人士共同合作，融資10000萬元。項目合作方式如下：

 

　　1、債權(quán)融資：

 

　　本項目優(yōu)先考慮債權(quán)融資方式，資金籌借10000萬元，時間為3年，可承受年利率為8%-10%。

 

　　2、債權(quán)轉(zhuǎn)物權(quán)：

 

　　本項目墓地的銷售為主要盈利來源，根據(jù)周邊及本地需求，收益長期穩(wěn)定，縣殯儀館主辦并長期監(jiān)督公墓的建設(shè)與后期維護與發(fā)展，項目可靠且利潤巨大。由于項目屬于分期建設(shè)，不需全額投入資金，可以分期滾動式開展，可以滿足投資人利潤最大化。

 

　　該項目預(yù)計2018年底完工并投入使用，物價局指導(dǎo)價每個墓穴銷售3萬元-4.5萬元，成本核算約1.2萬元-1.4萬元，7萬個墓地的收益空間巨大。本種方式采用用墓穴數(shù)量折抵債務(wù)的方式：

 

　　融資總金額：10000萬

 

　　單個墓穴成本：1.5萬

 

　　折算墓穴數(shù)量：10000/1.5=6666個

 

　　按物價局指導(dǎo)價，投資人3年利潤率可高達(dá)100%-200%，銷售價逐年上漲，隨著資金收攏與二三期開發(fā)的開始，將會獲得更多的資金回報。

圖片來源：找項目網(wǎng)