某大型國企因進(jìn)行內(nèi)部戰(zhàn)略結(jié)構(gòu)調(diào)整，擬轉(zhuǎn)讓重慶某地產(chǎn)公司100%股權(quán)及10億債權(quán)，該公司注冊資本金10億元，其下設(shè)2個全資子公司：某物業(yè)公司，主要是為某都市住宅項目提供物業(yè)管理服務(wù)；某置業(yè)公司，主要是開發(fā)建設(shè)某匯泰住宅項目。且該公司具備二級房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)，擬以17到20億的價格轉(zhuǎn)讓。

 

該公司現(xiàn)有4個開發(fā)建設(shè)項目，其中：在售且已竣工項目1個、待開工項目3個。其中某南山住宅項目位于重慶市南岸區(qū)，土地用途為二類居住、商業(yè)金融業(yè)、公共設(shè)施用地，項目用地面積34.32萬平方米，計容建筑面積53.59萬平方米，容積率1.44，該南山住宅項目目前處于方案設(shè)計與報批階段。

 

地理位置

 

茶園新區(qū)位于長江南岸的東面，市區(qū)內(nèi)環(huán)快速、外環(huán)高速之間。東靠明月山，西傍南山，南倚樵坪山，北臨長江，生態(tài)環(huán)境、人居環(huán)境優(yōu)勢突出。是重慶主城二環(huán)城市建設(shè)示范區(qū)，重慶市打造江南萬億工業(yè)走廊的龍頭，是現(xiàn)代城市生態(tài)宜居的首選地。

 

茶園新區(qū)作為重慶規(guī)劃的城市副中心，“三區(qū)合一”后的城市體量相當(dāng)于一個中等城市，是重慶主城長江以南最具發(fā)展?jié)摿Φ墓I(yè)園區(qū)。新區(qū)2012年被確認(rèn)為主城商圈，2015年茶園商圈商業(yè)面積達(dá)到100萬平方米，到2020年，重慶茶園新區(qū)的商業(yè)規(guī)模將超越南坪商圈。

 

該公司現(xiàn)有4個開發(fā)建設(shè)項目，其中：在售且已竣工項目1個、待開工項目3個。

 

1）某南山住宅項目

 

目前已取得《國有土地使用權(quán)證》，《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》。

 

項目位于重慶市茶園新區(qū)，土地用途為二類居住、商業(yè)金融業(yè)、公共設(shè)施用地，用地面積34.32萬平方米，計容建筑面積53.59萬平方米，容積率1.44。根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃方案，主要包括高層16.9萬平方米，別墅16.4萬平方米，商業(yè)3.3萬平米，酒店及公寓4.6萬平方米。項目目前處于方案設(shè)計與報批階段。

 

項目位置及配套情況：

項目用地情況，土地出讓金已交清：

宗地編號	地塊編號	宗地面積（平方米）	總建面積（平方米）	用地性質(zhì)
NA-12-28	A75-3/01、A76-1/01、A76-2/01、A78-2/01	195847	303303.9	二類居住、商業(yè)金融業(yè)、公共設(shè)施用地
NA-12-29	A74-1/01、A74-2/01、A79/01、A89/01	147352	232568	二類居住、商業(yè)金融業(yè)、公共設(shè)施用地
合計	—	343199	535871.9	—

主要技術(shù)指標(biāo)和相關(guān)要求：

地塊編號	用地性質(zhì)	用地面積（平方米）	容積率	地上建筑面積（平方米）
A74-1/01	二類居住用地   公共設(shè)施用地	56998	1.4	79797.2
A74-2/01	商業(yè)金融業(yè)用地	13771	2.5	34427.5
A79/01	二類居住用地   公共設(shè)施用地	41895	1.5	62842.5
A89/01	二類居住用地    公共設(shè)施用地	34688	1.6	55500.8
A75-3/01	商業(yè)金融業(yè)用地	14418	2.5	36045
A76-1/01	二類居住用地   公共設(shè)施用地	97661	1.4	136725.4
A76-2/02	商業(yè)金融業(yè)用地	12053	2.5	30132.5
A78-2/01	二類居住用地   公共設(shè)施用地	71715	1.4	100401
合計	二類居住用地   公共設(shè)施用地   商業(yè)金融業(yè)用地	343199	-	535871.9
其中	二類居住用地   公共設(shè)施用地	302957	-	435266.9
	商業(yè)金融業(yè)用地	40242	-	100605

投資價值分析

 

1、人民政府駐地所在地，政治文化經(jīng)濟(jì)中心

 

該項目位于茶園新區(qū)，而茶園新區(qū)地處重慶主城區(qū)東南，與兩江新區(qū)隔江相望，是主城最佳的居住區(qū)。且重慶市南岸區(qū)人民政府駐地于2013搬遷至茶園新區(qū)，使茶園新區(qū)成為了南岸區(qū)新的政治、文化和經(jīng)濟(jì)中心。 

 

新區(qū)將打造成以東港為中心的港口物流加工區(qū)、以廣陽島為中心的康體娛樂休閑區(qū)、中部的生態(tài)文化居住區(qū)和以南岸區(qū)政府為中心的行政商貿(mào)總部區(qū)的四大區(qū)域。

2、定位城市副中心，配套設(shè)施齊全

 

在城市配套方面，引入了西郊醫(yī)院、重醫(yī)附二院江南醫(yī)院兩所三等甲級醫(yī)院、以及重慶市11中和、珊瑚中學(xué)、南坪實驗幼兒園等名校，啟動建設(shè)中央主題公園、人民廣場、濕地公園、歌劇院、圖書館等文化體育場館項目。茶園新區(qū)將被建成為與觀音橋、沙坪壩等原有四個城市副中心定位功能相似的區(qū)域性商業(yè)、商貿(mào)的經(jīng)濟(jì)中心，是重慶市東部新城核心，承擔(dān)帶動?xùn)|部新城發(fā)展的職能。

 

3、交通發(fā)達(dá)，位置優(yōu)越

 

地理位置優(yōu)越，交通便利，新區(qū)與成渝、滬渝、蘭渝、渝遂、渝湘等多條高速公路干線聯(lián)接。西臨西南惟一出海大通道；北依長江黃金水道，是重慶通江達(dá)海的門戶。且距離重慶火車站、朝天門碼頭、江北國際機場等地的車程都在30分鐘之內(nèi)。目前南山隧道、交通樞紐站、輕軌6號線等交通干線將茶園與重慶各主城區(qū)連接起來。

 

4、唯一主題式購物公園，升值空間大

 

地塊對面將修建一座西南地區(qū)最大的奧特萊斯直營店，體量超過20萬方，總投資超20億元，該項目建成后帶動了1000萬左右的消費者前來購物、旅游、娛樂、餐飲、休閑等。茶園奧特萊斯是重慶唯一主題式購物公園，將會帶動茶園經(jīng)濟(jì)的騰飛，也必然帶動餐飲、娛樂、休閑一條龍式的發(fā)展契機，給茶園商圈的人們帶來便利。未來會有大量的人流涌入茶園，不論是工作、消費還是住宅，茶園都將會是一個快速發(fā)展的絕佳區(qū)域。茶園區(qū)域未來的升值空間巨大。

 

5、朝天門市場搬遷，樓盤升值潛力大

 

朝天門市場整體搬遷迎龍鎮(zhèn)，新朝天門市場規(guī)劃用地2500畝，總投資160億元，整個市場建筑面積超過300萬平方。地處茶園新區(qū)的樓盤其升值空間隨著朝天門綜合市場搬遷人流涌入而進(jìn)一步提升。由此可見，南山住宅項目未來升值空間巨大。

 

南山住宅項目因為開發(fā)體量較大，現(xiàn)規(guī)劃方案尚未設(shè)計完成，投資方接手后重新設(shè)計開發(fā)的自由度較高。另該項目拿地及用地情況等手續(xù)清晰完善，不存在瑕疵問題。此次轉(zhuǎn)讓方基本以成本價轉(zhuǎn)讓，留給投資方有很大的收益空間。

 

項目參數(shù)

 

南山住宅項目售價參考：

與南山住宅項目同類型且同處于茶園新區(qū)的房產(chǎn)比較參考

同景國際城郡望的別墅售價為14550元/㎡

建恒長橋左岸的住宅售價為：8000元/㎡

金科中央御院的商業(yè)售價為：20000元/㎡

同景國際城酒店式公寓售價：6140元/㎡

2）某小橋住宅項目

 

該項目位于重慶市黔江區(qū)，項目用地面積1.07萬平方米，計容建筑面積4.23萬平方米。目前已暫停。

 

3）某都市住宅項目

 

該項目位于重慶市江北區(qū)，項目用地面積3.22萬平方米，計容建筑面積8.7萬平方米，于2011年6月開工，2013年2月開盤，2013年8月竣工，2013年9月開始交付。項目由4棟高層住宅、1棟公寓及臨街商業(yè)組成。

 

4）某匯泰住宅項目

 

該項目位于重慶市江北區(qū)，土地用途為商業(yè)金融業(yè)用地，用地面積2.24萬平方米，計容建筑面積4.93萬平方米，容積率2.2。根據(jù)現(xiàn)有的規(guī)劃方案，主要包括辦公2.6萬平方米，商業(yè)1萬平方米，酒店及公寓1.3萬平方米。項目目前處于方案設(shè)計與報批階段。