某中央企業(yè)為盤活資產(chǎn)擬對外公開轉(zhuǎn)讓位于深圳市鹽田區(qū)沙頭角沙深路海濱花園A座24A2、B座24B2、B座26B2、B座27B2四套住宅。該標的住宅使用年限為70年（1992年至2062年止），目前為空置狀態(tài)。掛牌價為187萬元/套。

標的住宅基本情況

標的住宅投資價值

1、地理位置：標的住宅位于鹽田區(qū)沙頭角大鵬灣之濱，東鄰鹽田港，西連沙頭角口岸。海濱花園比鄰鹽田區(qū)鹽田河，鹽田河水質(zhì)多次達到Ⅱ類標準，多年來一直是全市水質(zhì)最好的河流之一。2014年，鹽田區(qū)飲用水源、地表水、近岸海域等各類環(huán)境要素達標率是100%。河水清澈、環(huán)境優(yōu)美的鹽田河成為海濱花園一道亮麗的風景線，適合置業(yè)者休閑放松，在鬧市中感受這靜靜流淌的河水。

標的住宅到深圳市政府需1小時20分鐘的公交路程，地理位置距離市中心相對較遠，但為小區(qū)帶來了極大的價格優(yōu)勢，市中心房產(chǎn)均價為43476元/平米，標的住宅價格低于市中心房價的50%以上，是工薪白領階層首套住宅的不二選擇。

（鹽田河一處景觀）

2、交通：標的住宅臨近沙鹽路與沙頭角公路交匯處，距離“沙深路口”公交站臺僅有170m，搭乘方便，包括68路、358線、b619路、b785路等，北連深圳外國語學校，往東可至深圳航母世界，縱橫分布，便于出行。另外臨近的公交站臺還有中英街（418m）、沙頭角郵局站（620m）、三家店（1000m）等，交通相對便利。從標的住宅前往市中心需從“三家店”站乘205路出發(fā)，再換乘蛇口線地鐵到市民中心站下車，約需1小時20分鐘車程，駕車前往需38分鐘。

3、配套設施齊全

標的住宅屬于成熟的商業(yè)、住宅區(qū)，靠近環(huán)境優(yōu)美的東和公園，除了可在此休閑鍛煉外，東和公園里還設有游泳池、老年人體育協(xié)會等運動場所。標的住宅周邊配套設施齊全，方便居民的日常購物，為居民的衣食住行提供極大的便利。

商場：華潤萬家超市、大金華百貨、安利娜時裝商場、新一佳商場等；

學校：鹽田區(qū)機關幼兒園、鹽田外國語學校、田東小學、海濤小學等；

醫(yī)院：鹽田區(qū)婦幼保健院、鹽田區(qū)人民醫(yī)院、合丹醫(yī)藥全國連鎖、深圳市第七人民醫(yī)院、萬澤大藥房等；

銀行：興業(yè)銀行ATM、工商銀行、建行鹽田支行、深圳發(fā)展銀行等；

餐飲：海鮮酒樓、意達港式茶餐廳、梧桐山賓館、怡海賓館、小肥羊等。

4、小區(qū)特點：該標的住宅總戶數(shù)為324戶，容積率為3.64，出租率約達80%，小區(qū)停車位為350個，停車位充足，綠化率為 15%，相對適中，是經(jīng)濟適用型小區(qū)。

5、學區(qū)房：標的住宅為附近海濤小學的學區(qū)房，好學校的學區(qū)房可以享受優(yōu)質(zhì)的教育資源。海濤小學屬于公辦、省規(guī)范化學校，是鹽田區(qū)的重點小學，在科技教育、數(shù)學教育等方面多次獲得國家級和國際級的獎項，學校先后多次被評為區(qū)級教育先進單位、市先進體育學校，辦學成果令人矚目。師資一流、管理一流、環(huán)境一流的海濤小學是學生教育的首選，而標的住宅為住戶提供了這個得天獨厚的教育條件。2014年初，國家頒布免試就近入學政策，為學區(qū)房住戶提供了極大的便利，幫助孩子更好獲得教育的同時，住宅與學校之間極短的距離也為孩子上下學提供便利。另外，標的住宅目前為空置房，學區(qū)名額最大程度的為置業(yè)者保留。

標的住宅投資優(yōu)勢

1、房價增漲空間大

（1）該標的住宅房價三年內(nèi)總體呈上升趨勢，2012.9-2015.6增幅達46%，月平均增幅為2%，增值預期可觀。

（2）對比深圳與廣州、鹽田區(qū)與羅湖區(qū)、鹽田區(qū)內(nèi)其他小區(qū)情況，可看出深圳作為國內(nèi)一線城市目前房產(chǎn)發(fā)展趨勢良好，標的住宅價格漲幅空間大。 

與鹽田區(qū)金山碧海小區(qū)、羅湖區(qū)豐湖花園對比情況

與廣州市房產(chǎn)對比情況

2、區(qū)域需求旺盛：截至2014年末，深圳常住人口已達到1077.89萬人，比上年末增加15萬人，且2014年深圳人口平均年齡只有34歲，深圳已成為中國一線城市中人口結(jié)構(gòu)最年輕的城市。較大的人口基數(shù)及活躍的人口流動量為深圳房產(chǎn)帶來更大的發(fā)展空間，也充分證明了標的住宅的發(fā)展?jié)摿Σ蝗菪∮U，投資價值毫無疑問將更進一步提升。

3、投資價值計算：根據(jù)中介機構(gòu)參考數(shù)據(jù)，標的住宅月租金為3800元，成本回收期限為30年，短于目前一線城市平均成本回收年限50年，租售比相對較低，投資價值高，是適合投資購買的首選住宅。