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全國人大會議開幕，《政府工作報告》發布，
樓市，也終于迎來“一錘定音”。
(資料圖片僅供參考)
來得早，不如來得巧。
這份重磅文件的發布時間，正值樓市復蘇、春風得意之際。
就在剛剛過去的2月，百強房企單月業績環比增長29.1%，同比增長14.9%。上次出現“同環比雙增長”，還要追溯到2021年6月，也就是
整整19個月之前。
頭部房企沖得最猛。前兩個月，以保利、中海、華潤、招商、建發為代表的頭部央國企，業績同比表現都很突出。
沒想到，今年的政府工作報告中，“有效防范化解優質頭部房企風險”被當作是一項重要任務。
按理說，上面這些房企都是“國家隊”，不是高杠桿選手，財務整體健康，融資成本也不高，為啥還要防范化解風險呢？
答案很可能藏在后面一句話里：防止無序擴張。
上次見到“防止無序擴張”，還是在2020年末的政治局會議上，針對互聯網平臺提出的“強化反壟斷和防止資本無序擴張”。
當時，正值各大互聯網巨頭的巔峰期。
2020年10月，阿里巴巴市值達到8600億美元，排名世界第6，僅次于當時的蘋果、微軟、谷歌等公司。
而這一次，樓市成了主角。
其實，過去很長一段時間里，房地產也經歷了野蠻生長和無序擴張。
高周轉模式傳染全行業，制造出大量過剩的房子，快速攀升的債務，以及不斷增員的爆雷房企名單。
未來，房地產不會再重蹈覆轍。
無序擴張的問題不在于“擴張”，而在于“無序”。
作為國民經濟支柱產業的房地產行業，占GDP的比重為7%左右，加上建筑業則占到14%，發展必然伴隨著擴張。
而新發展模式的背后邏輯，是人地房錢的匹配。也就是說，只有人口流入、持續興旺的城市，房地產才有未來。
今天見吳曉波說，2023年政府工作報告，出現了45年來最多的“穩”字。
確實，從今年定下的5%增長目標就能看出來，甚至比去年計劃的5.5%還要低。
都說房地產短期看金融，貨幣政策也給你安排得明明白白：穩健的貨幣政策要精準有力。
寬松，但不搞大水漫灌。
對應到樓市，2008年的普漲行情絕對不可能再出現了。能接到水的城市和房子，注定是少數。
穩，代表著不會“大收”。像之前鄭州傳出“首套房貸利率從3.9%漲回4.3%”，大概不會出現。（后面也被銀行否認了）
也就是說，對于樓市有效需求不足、庫存壓力大的城市，將會繼續執行差別化住房信貸政策，維持現有低利率水平。
但是，穩也意味著不會“大放”。對于普通購房者而言，現在的信貸政策基本就是“政策底”了。
要知道，去年報告中那句“推動金融機構降低實際貸款利率”的表述，并未出現在今年報告里。
過去一年那樣高強度、高頻次的降息，今年大概率不會出現了。存量房貸打折，很可能也等不到了。
從這個角度來看，“等等黨”沒必要繼續等下去了。
穩的另一層意思，是在國家宏觀層面上，寬松的救市政策氛圍還將維持較長的一段時間。
因此，不排除會有更高能級的城市加入。
畢竟，到目前為止，工具箱里的壓箱底大招，已經基本上放出來了。
剩下的就是北上廣深，還保持著“金剛不壞之身”，讓群眾充滿期待。
更何況，一線城市逐漸熱起來了，尤其是上海。
在剛剛過去的2月，上海二手房成交量均突破1.9萬套，創下了2016年以來的最好成績。
好消息是，合理的住房需求，依然會得到支持。尤其是新市民、青年人的住房需求。
而新市民、青年人最愛扎堆的主要還是一二線城市。未來樓市的結構性機會，也會出現在這些地方。
目前來看，樓市的未來將會是“雙軌制”。
保障房市場，特別是保障性租賃住房，主要滿足最基本的居住需求。商品房市場，主要滿足改善住房需求。
還有一個重磅利好：房地產稅，短期內不會出來了！
在2023年的政府工作報告里，仍舊難覓房地產稅的身影。
保險箱里一沓“紅本本”的房哥房姐們，想必也松了口氣。
房地產稅首次進入政府工作報告，是在2018年提出“穩妥推進房地產稅立法”。
2019年，報告中的表述變成了“穩步推進房地產稅立法”。
從“穩妥推進”到“穩步推進”，大有施展拳腳的意思，似乎就看按計劃幾步走了。
計劃不如變化快。之后就是眾所周知的三年，2020-2022年，報告都沒有再提及這件事，然后就是今年。
但從長期來看，土地財政已經行至十字路口，房地產稅是大勢所趨。
去年全年，全國300城住宅用地出讓金僅為3.3萬億元，同比下降超三成。這個還是“城投在托底，美顏開到底”的數據。
“卸妝”后數據如何，在此先不展開討論了。
其實今年也有政協委員建議：可以在合理設置征稅對象、基數、階梯的基礎上，擇機開征房地產稅，
從根本上使地方政府逐步擺脫對土地財政的過度依賴。
對于持有多套房產的人來說，除了一兩套自住房，現在應當盡快拋掉不值錢的房子，完成資產結構的優化。
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