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3月底，渝規資規范〔2023〕5號文件 《重慶市規劃和自然資源局關于公布重慶市中心城區城鎮國有建設用地使用權基準地價的通知》引起了網友們的關注。
(資料圖)
然而最近這幾天，我發現對這份文件的各種誤讀層出不窮。
我們先看看官方的相關文件內容和官方解讀。
附件1：
備注：1.基準地價期日：2022年1月1日。
2.土地權利類型：出讓國有建設用地使用權。
3.土地權利限制：住宅、商業、辦公用地未設物業持有、銷售、代建、配建等要求；公共管理與公共服務用地、工業、倉儲用地未設物業持有、代建、配建等要求，設定物業不允許分零銷售。
4.使用年限：住宅用地為70年，商業、辦公用地為40年，公共管理與公共服務用地、工業、倉儲為50年。
5.土地開發程度：住宅、商業、辦公、公共管理與公共服務用地為“六通一平”，工業、倉儲用地為“五通一平”。
6.基準地價表現形式：住宅、商業、辦公、公共管理與公共服務用地為建筑面積單價，工業、倉儲用地為土地面積單價。
附件2?
附件3
附件4?
附件5
附件6
（略）
此后的附件6有近兩萬字，涉及非常多專業的表格，公式等數據，非常復雜，我們就沒有截圖放出來了，有興趣的可以點擊文末的閱讀原文查看。
為什么重慶要出這份文件？有什么作用？我們先來看看官方的解釋。
盡管官方做了一定解讀，但近期各種自媒體的誤讀實在太多。因為太多人了解各類政策不喜歡研讀官方文件，卻喜歡道聽途說。
我認為，把基準地價理解為土地起拍價/起步價/底價等等，是目前對這份文件最嚴重的誤讀。
很多所謂大V想當然的誤讀，讓大家產生了嚴重的誤解。
實際上，在渝規資規范〔2023〕5號文件發布的前一天，重慶還發布了渝規資規范〔2023〕4號文件《重慶市規劃和自然資源局關于印發<重慶市國有建設用地使用權宗地地價確定規則>的通知》。
而渝規資規范〔2023〕4號文件對基準地價一些問題進行了明確闡述，不過大家似乎都沒有查看官方網站的習慣。
在渝規資規范〔2023〕4號文件的附錄里，對基準地價等概念有明確的名詞解釋，基準地價：是指城鎮國有建設用地使用權不同級別、不同用途、設定容積率和土地開發程度下，法定最高出讓年限的區域平均價格（由政府或規劃自然資源主管部門公布）。
所以，基準地價只是區域平均價格，而不是什么土地起拍價、最低價，這是完全不同的概念。
那么，每個區域的地塊有沒有最低價的限定呢？答案是有的。
在渝規資規范〔2023〕4號文件第二節第五條中明確提到，(出讓地價）以出讓方式供應國有建設用地使用權的，規劃自然資源主管部門應以評估的正常土地市場價格為重要參考依據，統籌考慮產業政策、土地供應政策和土地市場運行情況，集體決策確定宗地出讓底價（起始價）。宗地出讓底價（起始價）不得低于擬出讓土地所在級別對應用途基準地價的70%。工業用地的出讓底價（起始價）不得低于國家及本市規定的工業用地出讓最低價標準。
也就是說，每宗地的最低起始價可以是對應土地級別基準地價的70%，比如某宗地屬于住宅一級土地12280元/㎡的基準地價，但這宗地的掛牌起拍價和成交價最低可以是8596元/㎡，也就是12280元/㎡的70%。
起始價不低于基準地價70%的限定，這避免了土地被賤賣，也有利于穩定土地市場的預期。
需要強調的是，每一宗土地具體的出讓價，并不是拍腦袋出來的，而是根據一個非常全面而嚴謹的地價修正體系計算出來的。
在渝規資規范〔2023〕5號文件附件6里說明了地價修正體系的計算公式，是運用基準地價系數修正法進行宗地價格評估時應適用對應用途級別的基準地價，并根據待估宗地實際情況進行土地用途、期日、年期、容積率、區域和個別因素及土地開發程度等進行修正。評估多用途混合的宗地價格時，應按各具體用途分別修正后依據各用途土地面積占比加權測算。
我截取了容積率修正計算方式給大家看看，非常復雜，大家應該有同樣的感受吧？但這還只是十幾項修正系數中相對比較簡單的一項了。
所以，重慶通過全面而嚴謹的地價修正體系，讓每宗地的起拍價設定會更加合理，更貼近市場
所以，每一宗出讓的樓面起始價，可以是對于土地級別基準地價的70%，也可能遠高于基準地價。土地最終的成交價，還是由市場決定的。
重慶上一版的基準地價的基準地價期日是2016年1月1日，當時的一級土地基準地價才4200元/㎡，但這并不妨礙后來出讓大把的萬元地塊。
另外，有人看見5號文件附件6里有這樣一張表格，說重慶住宅土地使用年限會由50年改成70年時間了，這靠譜嗎？
將住宅產權年限由50年改成70年的想法，確實是很多重慶人一直以來的希望，但這有點一廂情愿了。
我們查看往年的基準地價文件就會發現，2016年等往年文件在這里的表述也是住宅70年。但2016年以后這些年重慶住宅土地使用年限仍然全部是50年，并沒有70年的。
重慶基準地價這種比較專業的范疇，普通購房人并不需要弄明白。如果確實想要弄明白某個政策，那就多研讀官方文件，不要道聽途說，不要盲信。
樓市迷霧很多，看清不容易。
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