地產(chǎn)新青年｜京投發(fā)展高一軒：TOD走到十字路口 “慢時(shí)代”考驗(yàn)運(yùn)營能力

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者孔海麗 北京報(bào)道

2022年的土地市場上，各地鐵公司加碼TOD賽道，成為拿地榜新勢力，也是地產(chǎn)開發(fā)一支不可忽視的力量。

【資料圖】

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，2022年權(quán)益拿地金額前100名企業(yè)中，共有8家地鐵公司上榜，超過2021年和2020年全年上榜的地鐵公司數(shù)量之和。

所謂TOD模式，即以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)模式，對城市土地增量開發(fā)、存量更新起到良性促進(jìn)作用，可以有效帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展及城市空間、功能的更新升級(jí)。

近幾年，不只是地鐵公司加倉地產(chǎn)開發(fā)，也有頭部房企強(qiáng)勢闖入TOD領(lǐng)域，行業(yè)的角逐和洗牌變得愈發(fā)殘酷。

“目前TOD的發(fā)展，確實(shí)到了一個(gè)十字路口。”京投發(fā)展總裁高一軒近日在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，TOD模式的周期非常長，房地產(chǎn)行業(yè)的“快周轉(zhuǎn)”在這個(gè)領(lǐng)域更加難以為繼，尤其在一些經(jīng)濟(jì)能級(jí)比較低的城市，算賬邏輯和純粹的地產(chǎn)開發(fā)完全不同，這就非常考驗(yàn)企業(yè)的運(yùn)營能力。

“我一直認(rèn)為，TOD模式需要的時(shí)間很長，非常考驗(yàn)慢功夫，如果你想快周轉(zhuǎn)和沖規(guī)模，不要選擇這條賽道，不合適。”高一軒說，相較以前“逢說房地產(chǎn)、必提TOD”的時(shí)期，現(xiàn)在房企不再爭先恐后涌入TOD領(lǐng)域了，“要理性考慮TOD模式，重視TOD項(xiàng)目綜合開發(fā)的底層價(jià)值觀和運(yùn)營邏輯。”

隨著行業(yè)拐點(diǎn)、慢錢時(shí)代的到來，TOD項(xiàng)目開發(fā)的技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)門檻不再是決定性因素。

如何在這條路上走得更長遠(yuǎn)，高一軒認(rèn)為，答題要點(diǎn)是“用戶主義”。

他用了三個(gè)詞概括“用戶主義”，即“三觀正、顏值高、關(guān)系好”：基于社會(huì)視角發(fā)現(xiàn)用戶需求，以非標(biāo)的、高審美的方式去提供產(chǎn)品，用深度重運(yùn)營去維系與用戶的關(guān)系。

“不再是房地產(chǎn)的傳統(tǒng)邏輯，最終把房地產(chǎn)原有的‘資源邏輯’轉(zhuǎn)化為‘用戶邏輯’，形成口碑。”高一軒說。

（京投發(fā)展總裁高一軒 受訪者供圖）

TOD的挑戰(zhàn)

中國城市軌道交通協(xié)會(huì)數(shù)據(jù)顯示，截至2022年年底，中國內(nèi)地累計(jì)有55個(gè)城市投運(yùn)城軌交通線路破一萬公里大關(guān)，其中地鐵8012公里，占總開通里程77.85%。客流量方面，2022年全國城市軌道交通客運(yùn)量194億人次，預(yù)計(jì)今年客流量將再創(chuàng)新高。

城市軌道交通的巨大客流量是TOD發(fā)展的前提和基礎(chǔ)，TOD項(xiàng)目可以依托穩(wěn)定的客流量實(shí)現(xiàn)周期穿越。

在這樣的前提之下，TOD模式的大前景被認(rèn)為非常可觀。

高一軒也指出，TOD整體市場的量級(jí)有數(shù)萬億，這個(gè)判斷是行業(yè)內(nèi)共識(shí)。

“TOD作為一個(gè)產(chǎn)業(yè)，或者說作為一種重要的物業(yè)形態(tài)，跟城市軌道交通結(jié)合得這么緊密，又是天然的流量入口，我們認(rèn)為它的基礎(chǔ)價(jià)值，如果放到一個(gè)很長的時(shí)間段來看沒有問題。”高一軒分析說。

但短期內(nèi)，TOD發(fā)展確實(shí)碰到了一些困難。

除了北上廣深之外，一些弱二線、三線城市的TOD發(fā)展，需要面對現(xiàn)實(shí)的挑戰(zhàn)和障礙。

高一軒舉例說明，在弱二線及三線城市，地鐵公司擅長的軌交車輛基地物業(yè)，一般都處在郊區(qū)，地理位置的價(jià)值非常低，而TOD本身的成本要高于一般的“白地”開發(fā)。

“所以在這些地方去造地，它的經(jīng)濟(jì)價(jià)值如果不能支撐，大家就很痛苦；但為了公共利益，又得把它做成開發(fā)，經(jīng)濟(jì)上就算不過賬來，這是很多城市的地鐵公司共同面臨的困難。”他說。

而且，TOD的周期非常長，需要大量的政策協(xié)同、技術(shù)協(xié)同，如果無法順利推進(jìn)，可能就會(huì)導(dǎo)致一些項(xiàng)目停滯在半路，多年沒有進(jìn)展。

“所以我建議，要理性考慮TOD模式，如果既沒有社會(huì)效益也沒有經(jīng)濟(jì)效益，就不要盲目選擇，因城施策、因區(qū)施策，做好選擇。”高一軒建議。

另一方面，TOD的技術(shù)門檻也比較高，不像“白地”可以自由發(fā)揮，TOD的退線、預(yù)留條件等等，都很考驗(yàn)企業(yè)的綜合能力。

高一軒以詳實(shí)的例子說明，比如地面以上的規(guī)劃，早在鋪排地下基礎(chǔ)的時(shí)候就需要定好，等到產(chǎn)品上市的時(shí)候，可能原本策劃的產(chǎn)品形態(tài)已經(jīng)無法適應(yīng)市場需求，就需要用到“轉(zhuǎn)換層”技術(shù)，相對投入也隨之增高。

“TOD項(xiàng)目開發(fā)更像一塊有瑕疵的玉，一定要巧雕，如果能把瑕疵用好，反而可以雕出一個(gè)妙趣橫生作品，這就是TOD的趣味性和二次價(jià)值創(chuàng)造的地方，這個(gè)價(jià)值創(chuàng)造我覺得對從業(yè)者來說也是一種機(jī)遇。”他感慨說。

前路光明，也不乏荊棘。高一軒解讀TOD模式時(shí)講到：“底層判斷沒問題，但道路不是一馬平川的，一定是螺旋上升、迂回前進(jìn)的狀態(tài)。”

換一種解題思路

當(dāng)下，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都從“快錢時(shí)代”切換到了“慢錢時(shí)代”，原本挑戰(zhàn)性就高的TOD模式，也隨之到了提檔升級(jí)的關(guān)鍵時(shí)刻。

“現(xiàn)在沒有什么賺快錢的機(jī)會(huì)，這不是選擇，而是必須要面對的現(xiàn)實(shí)。”高一軒強(qiáng)調(diào)說：“好多人認(rèn)為我們要去賺慢錢是因?yàn)榉胖戾X不掙，其實(shí)不是的。”

他分析指出，現(xiàn)在的土地市場大體分為兩類項(xiàng)目，一類項(xiàng)目是有倒掛的，但是競爭很激烈，需要憑運(yùn)氣搖號(hào)，也因?yàn)楦偁幪浞郑荒苜嵖煨″X，項(xiàng)目周期短，利潤率低。

還有一類是平均流速的項(xiàng)目，收益率高一點(diǎn)，但是周期要被拉到三年甚至五年。

“這個(gè)時(shí)候兩者都不足以讓你賺又快又大的錢，那個(gè)時(shí)代已經(jīng)結(jié)束了。”高一軒說，現(xiàn)在需要的是“慢閃思維”，前期投入足夠深、運(yùn)營足夠重，最后才能實(shí)現(xiàn)“慢即是快”。

他提到的“慢閃思維”，也就是前文所述“用戶主義”的一種體現(xiàn)。

比如如何解決低能級(jí)城市地理位置價(jià)值與項(xiàng)目價(jià)值之間的矛盾，高一軒提到了一種思路，他說“應(yīng)該換一種打開方式，更貼近市場，比如郊區(qū)地塊可以加上養(yǎng)老價(jià)值，同時(shí)滿足客戶的實(shí)用功能和情感需求，并且盡量多地為客戶創(chuàng)造新的價(jià)值。”

這種思維方式是共通的：體察到用戶真正的需求，盡可能提供增量解決方案，深度維系與客戶的交互，增加用戶黏性。

“這個(gè)底層邏輯和方法論如果沒有做到，只是一味‘大干快上’，或者說追求短效的進(jìn)展，一定會(huì)帶來系統(tǒng)性的崩潰。”高一軒表示。

運(yùn)營、場景、服務(wù)，是他強(qiáng)調(diào)的幾個(gè)關(guān)鍵詞，以慢功夫做好客戶服務(wù)，讓價(jià)值沉淀在客戶關(guān)系上，進(jìn)而形成口碑，“這才是最重要的。”

“長周期的東西，正因?yàn)槁炊泻荛L的生命力，經(jīng)營就可以持續(xù)。”高一軒表示，這種模式之下，運(yùn)營一定是一個(gè)核心能力，包括物業(yè)、客服、商業(yè)管理、文化活動(dòng)、演出等等方面都綜合起來，這也是京投發(fā)展在追求的全周期生活方式運(yùn)營能力。

關(guān)于商業(yè)運(yùn)營的邏輯，高一軒認(rèn)為，要保持開源思維。他說，傳統(tǒng)地產(chǎn)習(xí)慣以自己為中心，但是時(shí)代變了，現(xiàn)在是買方市場，純正的用戶市場，所以必須要保持開放。

他以劇院老板比喻運(yùn)營商，“認(rèn)認(rèn)真真把舞臺(tái)搭好，把角兒請來，但是唱戲要通過演員去唱，我們要做好保障、后勤和服務(wù)，這是我們自己的定位。”

“TOD作為一個(gè)中心，以人為本，把人的事情想清楚了，產(chǎn)業(yè)發(fā)展只是個(gè)結(jié)果。”高一軒總結(jié)說。

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